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Mix-cité

© bloom images, Berlin with David Chipperfield Architects, Berlin

La mixité se réinvite en ville. Enfin. Dans le cadre de son étude sur le Grand Paris, JLL livre une analyse très intéressante des projets lauréats des différents concours d’urbanisme Réinventer Paris 1 et 2, Inventons la Métropole du Grand Paris et Réinventer la Seine, qui met en exergue la mixité des futurs programmes. Pas moins d’un projet retenu sur deux. Et pas n’importe quelle mixité, puisque le conseil retient la définition de l’université d’Harvard, à savoir trois fonctions au sein d’un même bâtiment dont aucune ne représente plus de 60 % de la surface totale de l’immeuble.

Le premier enseignement, c’est que les professionnels ont répondu massivement sur l’instant au cahier des charges des pouvoirs publics, perçu davantage comme une invitation qu’une injonction. Une réponse positive qui se confirme dans le temps, avec l’appétit grandissant des investisseurs pour ce type de produits, à l’image de TH Real Estate qui a confirmé l’acquisition de Morland Mixité Capitale ou des institutionnels qui regardent le programme Mille Arbres.

La mixité est-elle une nouveauté ? Oui, paradoxalement. Paris n’offre que très peu d’exemples de réelle mixité opérationnelle à l’échelle de l’immeuble. Les véritables immeubles mixtes sont aussi assez rares dans le monde où le modèle dominant reste celui des grandes tours empilant commerce, bureau et hôtel – si possible de luxe. Un modèle toujours difficile à transposer dans le Grand Paris, d’autant qu’il déchaîne les passions et clive les esprits.

La mixité opérationnelle est-elle aussi innovante qu’on aime à la présenter ? Pas forcément. Sur le plan urbain, elle présente l’avantage d’intensifier la ville sans pour autant la densifier. Elle peut être ainsi une clé d’un développement urbain plus harmonieux et économe sur le plan environnemental, lequel est appelé à s’accélérer sous la pression de la métropolisation de nos sociétés. Pour l’investisseur, la mixité est surtout une assurance anti-obsolescence. Le rendement, certes, mais la liquidité avant tout.

Le défi qui attend les acteurs immobiliers sera de faire vivre la mixité et non d’empiler les usages. Cela suppose de repenser les modes d’utilisation, d’animation et de gestion des espaces. Avec le retour de la mixité en ville, on entre de plain-pied dans la valeur d’usage. La question d’après, c’est comment on va se la partager.