La promotion immobilière exerce de préférence son activité dans des secteurs où le foncier est accessible et où le marché est porteur. Cette règle élémentaire, quasi tautologique, fait naturellement de la périphérie des agglomérations le principal lieu de production des logements neufs libres en France.
À l’heure où cette périphérie est montrée du doigt avec une insistance jamais égalée, on ne peut que s’interroger sur l’avenir de ce modèle de développement. Non pour blâmer la promotion immobilière, qui ne fait somme toute que participer à un système bien plus général, mais pour l’inviter à réfléchir à son propre avenir.
La périurbanisation, pourtant amplement critiquée et objet de moult réglementations, se poursuit avec les effets que l’on sait. Elle continue à consommer des sols naturels et agricoles à grande vitesse, mettant en péril la biodiversité et la qualité de notre alimentation. Elle génère de nombreux dysfonctionnements économiques et sociaux, dénoncés par les élus locaux et les habitants concernés. Ce que les Gilets jaunes et les Zadistes contestent, pour partie, c’est aussi une logique de développement urbain dépassée.
Le moment semble venu d’inventer un autre modèle.
Pour continuer à produire des logements sans consommer de foncier agricole et sans étaler l’urbanisation, il n’y a évidemment qu’une solution : construire sur l’existant.
Avec trois millions de logements vacants, plusieurs millions de mètres carrés de bureaux vides, des milliers d’hectares de friches industrielles, ferroviaires, commerciales, sans parler du renouvellement urbain ou de la densification du bâti existant, y compris en secteur périurbain, le potentiel foncier est énorme.
Ce potentiel est-il accessible aux promoteurs immobiliers ? En théorie, oui, mais en pratique la reconstruction sur l’existant, coûteuse et complexe, est plutôt un marché pour les investisseurs institutionnels ou les bailleurs sociaux.
Rénover ou reconvertir des actifs immobiliers dans des secteurs par définition dévalorisés implique des moyens qu’ils sont quasiment les seuls à pouvoir mobiliser : beaucoup de fonds propres, des financements à long terme et des montages spécifiques, en particuliers ceux qui dissocient le foncier du bâti, ou la nue propriété de l’usufruit.
Si demain les grandes opérations de périurbanisation cessent d’être un débouché majeur pour la promotion immobilière, les promoteurs devront-ils se contenter de construire sur les “dents creuses” du diffus ?
Pour conserver des perspectives de croissance, réinventer le métier de promoteur immobilier est probablement inévitable.
C’est ce que font les grands opérateurs ensembliers, qui se sont structurés pour pouvoir réunir à la fois les capitaux et les compétences nécessaires aux opérations complexes d’envergure. D’autres promoteurs réinventent aussi en partie leur métier quand ils s’adossent à un acteur institutionnel (investisseur, bailleur, foncière) pour répondre à des consultations publiques d’envergure.
À côté de ces modes opératoires, qui sont soit réservés à quelques uns soit forcément occasionnels, un autre schéma consiste à se rapprocher d’un ou plusieurs investisseurs pour conquérir et développer, à l’échelle régionale ou nationale, des marchés de niche sur les potentiels évoqués plus haut – bureaux, friches, densification – qui exigent chacun des savoir-faire particuliers.
Cette stratégie d’alliance nous semble constituer un modèle d’avenir, dans la mesure où elle peut concerner un grand nombre d’acteurs. Un avenir qu’il est prudent de préparer sans attendre, car un déclin rapide du modèle actuel n’est pas improbable.
