La production de logements est entrée pour 3 ou 4 ans dans une période de baisse, en vertu d’un cycle bien connu qui fait alterner relance, surchauffe, baisse, relance, etc.
Sur ce marché structurellement cyclique, la plupart des mesures gouvernementales sont prises dans le cadre des lois de finance ou de plans de relance. Trop conjoncturelles, elles constituent rarement les remèdes au problème et, paradoxalement, ont fini par en devenir une des causes principales.
Pour sortir enfin de ces cycles pénalisants et coûteux, c’est une réforme structurelle qui est nécessaire. Six axes prioritaires me semblent pouvoir être retenus.
1. Faire de la sortie des opérations l’objectif n°1
Aujourd’hui, les logements libres, sociaux et intermédiaires sont quasiment tous produits dans le cadre d’opérations mixtes, ce qui non seulement rend les filières de production interdépendantes, mais les soumet toutes à la même condition : la sortie effective des opérations.
L’objectif de l’action publique doit donc s’exprimer en termes de sortie d’opérations, et non plus en volumes globaux et théoriques de logements à produire.
2. Arrêter de tout conditionner au zonage
En conséquence, continuer à régir les politiques de l’habitat par un zonage national renvoyant à des catégories (ABC) de villes prétendument uniformes mais en réalité hétérogènes en termes de besoins et de conditions de production des logements n’a ni sens, ni efficacité. Les aides d’Etat devraient correspondre plus concrètement aux potentialités réelles des territoires, en termes de fonciers, de programmes d’aménagement et de projets immobiliers.
3. Agir différemment dans les métropoles et sur le reste du territoire
L’Île-de-France et les grandes métropoles régionales constituent une catégorie homogène dans la mesure où la construction y est importante et largement concentrée sur de grandes opérations. Pour elles, il serait pertinent d’inscrire les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement locatif dans une loi organique, donc durable, de type ELAN. Avec la possibilité pour l’État d’ajuster les valeurs en regard de climat économique général (inflation, taux d’intérêt) et, pour les collectivités, de les « augmenter » afin de faciliter certains projets (accession abordable, logements étudiants).
Partout ailleurs, dans l’objectif devenu prioritaire de faciliter la sortie des opérations, il vaudrait bien mieux mettre à disposition des élus locaux une panoplie de moyens leur permettant de flécher ponctuellement telle ou telle aide d’Etat vers des projets immobiliers concrets, en vérifiant leur bon usage par un système annuel d’évaluation.
4. Raisonner en nouveaux logements plutôt qu’en logements neufs
Le foncier étant rare, l’étalement urbain à proscrire et la rénovation énergétique du parc urgente, il est temps de raisonner en termes de nouveaux logements, en incluant aux prévisions les logements rénovés remis sur le marché.
Leur simple valorisation dans les statistiques annuelles est de nature à transformer positivement le regard porté sur ce marché par les acteurs concernés.
Pour aller plus vite, la création d’entités puissantes et bien outillées pour l’aborder sera sans doute nécessaire. Comme il l’a fait en 2014 pour le logement intermédiaire, l’État a sans doute ici aussi un rôle d’entraînement utile à jouer. Localement, les actions sur le tissu existant, indigne ou vacant notamment, doivent dépasser le stade expérimental et se massifier, avec le concours d’opérateurs privés.
5. Territorialiser les objectifs
Puisque les objectifs nationaux ne peuvent pas être posés a priori, indépendamment des opérations qui permettront de les atteindre, un processus itératif et concerté, entre l’État et les territoires, devra permettre d’ajuster les prévisions à la réalité du terrain, et de créer les conditions opérationnelles appropriées.
C’est un peu le principe de la démarche Action Cœur de Ville, qui pourrait devenir un mode opératoire “de droit commun”, en n’étant limité ni aux villes moyennes ni à la rénovation.
6. Stabiliser l’environnement juridique et fiscal des entreprises
Subordonnée depuis 35 ans aux arbitrages politiques et budgétaires de lois de finance annuelles, et à l’activité trop cyclique qui en découle, l’industrie du BTP a dimensionné son appareil productif à un seuil bas de 350 000 logements par an. Tant qu’elle ne le dépasse pas, elle peut assurer des conditions normales de délai et de prix ; au-delà, les coûts de production se renchérissent considérablement.
Une politique stable, inscrite dans une loi organique, inciterait probablement le secteur du BTP à augmenter ses capacités de production. Elle permettrait aussi aux opérateurs fonciers, aménageurs, promoteurs et bailleurs de mieux gérer leurs investissements, au bénéfice de l’ensemble de la filière et, in fine, des ménages en recherche de logement.
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Finalement, dans les deux ou trois ans à venir, que devraient faire le gouvernement et les acteurs de la filière du logement : espérer un choc d’offre qui ne viendra pas, négocier un plan de relance qui continuera à nous faire tourner en rond, ou entreprendre enfin une réforme structurelle ?
