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Gabrielle Millan, Mrics, Architecte & Nicolas Tarnaud, Frics, Économiste, Directeur du MBA Immobilier International à Financia Business School

Le bureau dans un monde d’intelligence artificielle

© metamorworks / Adobe Stock

À l’heure où l’intelligence artificielle s’invite dans le monde économique, les professions dites « intellectuelles » sont aujourd’hui menacées comme l’étaient les cols bleus lorsque les machines ont envahi les usines. « Aujourd’hui nous sommes très proches du moment où toutes les fonctions humaines, qu’elles soient physiques ou intellectuelles, connaîtront leur équivalent artificiel. Cette convergence des développements culturels aura pour incarnation le robot intelligent, machine capable de penser et de réagir comme un humain, bien que certaines de ses caractéristiques physiques ou intellectuelles puissent être non humaines ».[1]

Les robots actuels restent limités. Sur le long terme, ils seront capables d’aller loin dans leur fonctionnement et développement. En effet, les robots doués d’une intelligence humaine seront courants d’ici une cinquantaine d’années. Au final, ils révolutionneront le monde du travail, des transports, la vie urbaine et la manière dont nous utiliserons un immeuble. La crainte du robot destructeur du travail humain est présente dans les sociétés industrielles depuis longtemps : « La modernité de la peur de l’automatisation est par ailleurs assez relative. Le fantasme de destruction du travail humain a comme clé de voûte le discours du grand remplacement des hommes par les machines, qui est vieux de deux siècles. »[2] Selon certains experts, près de 50% des emplois aux États-Unis devraient disparaître dans les dix prochaines années. Toutes choses égales par ailleurs, ces prévisions n’intègrent jamais la destruction créatrice, chère à Schumpeter. En effet, la perte d’emploi sera compensée par la création de nouveaux métiers, de nouvelles fonctions.

Vers une mutation des espaces de travail   

Positive ou négative, la révolution technologique aura des conséquences dans la manière d’utiliser un espace de travail, qu’il soit privatif ou collaboratif. Les utilisateurs comme les investisseurs devront s’adapter tandis que d’autres acteurs resteront observateurs de cette mutation. Cette adaptation ne se fera pas sans contreparties. Les plus réactifs réagiront dans la conception de smart buildings évolutifs tandis que les édifices qui ne s'adapteront pas, seront menacés de démolition.

Si l’on considère que l’intelligence artificielle supprimera des postes de travail dans le monde tertiaire, elle impactera nécessairement la quantité de surfaces de bureaux louées par les entreprises. Aujourd’hui, les entités économiques ont besoin de mètres carrés par rapport au nombre de collaborateurs. Ce chiffre a déjà baissé avec les conséquences du travail nomade et du coworking. Les technologies intuitives, les messageries instantanées et les outils de visualisation avec l’internet haut débit ont permis la mobilité et la collaboration à distance, favorisant le développement du travail nomade partout dans le monde. Dans un hub, un café, un lounge, on peut consulter ses documents sur son cloud et les envoyer immédiatement à ses collaborateurs et ses clients. Selon une enquête JLL-CSA, 42% des 1009 actifs Français interviewés dans le cadre de l’enquête, adhérent positivement à l’idée qu’en 2030 les employés seront tous nomades et que ce sera la fin du bureau comme lieu de travail principal. Un poste de travail représentera toujours un coût. En effet, il revient en moyenne aujourd’hui à 10 000 euros par an et par employé, tandis que 30 à 50% des espaces loués sont sous-utilisés (absentéisme, rendez-vous, séminaires, formations …). Dans ces conditions, comment ne pas s’interroger sur les modèles existants ? Le bureau individuel et l’open space vont-ils disparaître au profit de tiers lieux d’un nouveau genre avec l’essor du télétravail et du nomadisme ? Quelle sera la continuité du flex office ? L’automatisation des tâches avec la réalité virtuelle accélèrera-t-elle cette transition ?

Que faire des espaces de bureaux qui seront inutilisés ?

Si les robots se substituent à l’humain dans des espaces de travail dédiés, comment les entreprises réagiront-elles ? La probabilité est faible pour que les entreprises acceptent de payer des loyers élevés dans des lieux dont les commodités et le confort sont adaptés aux hommes bien plus qu’aux robots qui les remplaceront. Dans les prochaines décennies, il existera toujours une présence humaine dans un environnement de travail robotisé. La gestion du surplus de mètres carrés tertiaires disponibles consistera à diminuer la vacance locative  afin de profiter de leurs emplacements et du potentiel locatif. Ainsi, certains centres commerciaux aux États-Unis se transforment aujourd’hui en parcs logistiques ou en siège social (Google va occuper l’ancien Los Angeles Mall) lorsqu’ils sont bien localisés. Les immeubles de bureaux de demain devront s’adapter à l’évolution de l’économie digitale. Par ailleurs, il ne sera pas surprenant de voir apparaître de nouveaux types d’actifs destinés à héberger l’activité de robots qui ne demanderont pas les mêmes standards de bureaux connus jusqu’alors. Ces locaux ne seront ni des bureaux ni des data centers mais peut-être à mi-chemin entre l’usine et l’entrepôt connectés et seront également présents en milieu urbain. Les magasins sans caisse existent déjà en ville et vont se généraliser avec Amazon. Le business modèle de ces nouveaux actifs évolueront avec le progrès technologique. En effet, les investisseurs devront intégrer une société ou les Freelancer et les entrepreneurs remplaceront l’employé actuel. Nous serons dans l’optimisation de mètres carrés collaboratifs et flexibles. Les immeubles du 21e siècle accueilleront un mélange de bureaux, de commerces et de logements afin de diminuer le taux de vacance et d’améliorer la mixité des programmes immobiliers dans un environnement verdoyant. Dans ce monde digitalisé et virtuel, l’humain devra être privilégié dans la conception de ces nouveaux ensembles immobiliers. Au final, l’immeuble de bureaux n’est pas près de disparaître, tout comme le travail des hommes, même si un jour les robots gouvernent le monde. Une tour de La Défense essentiellement occupée de robots relève encore de la fiction même si on a toujours le droit de rêver en lisant un livre de science-fiction.  

[1] - Hans Moravec. L’avenir des robots et l’intelligence humaine. Odile Jacob. 2019.

[2] - Antonio A. Casilli. En attendant les robots. Les éditions du Seuil. 2019.

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