Comme il fallait s’y attendre, après trois années de croissance, la production de logement est repartie pour une baisse. C’est le moment de reparler du fameux stop and go, non pour proposer une explication unique à la situation actuelle, mais pour décortiquer un mécanisme pervers à l’œuvre depuis plus de 20 ans en France, et qui n’est pourtant pas sans remède.
Pour répondre aux besoins des ménages, la production annuelle de logements devrait tendre vers 400 000 logements environ. Cela implique des stocks de foncier permettant de transformer chaque année les droits à construire correspondants. Cela implique aussi une certaine stabilité des prix, donc des coûts du foncier et des coûts de construction eux-mêmes stables.
En pratique, depuis 20 ans, la moyenne annuelle est effectivement proche de 400 000 logements par an, mais la production oscille entre des points bas de l’ordre de 350 000 logements par an, et des points hauts autour de 450 000 logements par an. Les prix, quant à eux, suivent une courbe croissante, non corrélée au rapport offre/demande.
Ce stop and go et l’augmentation quasi constante des prix sont liés.
Le scénario est toujours à peu près le même. Après avoir atteint son point bas, relancée au besoin par des mesures conjoncturelles de soutien et surtout dopée par l’ouverture de nouvelles ressources foncières, l’activité repart à la hausse.
En chemin, elle rencontre un premier ralentissement : l’appareil productif du bâtiment, dimensionné pour réaliser 350 000 logements car c’est à ce point bas que les risques sont le plus faibles pour les entreprises, entre en surchauffe et les coûts de construction s’envolent. Il arrive un moment où le marché ne peut plus absorber les hausses de prix qui s’ensuivent et où les mises en chantier commencent à marquer le coup.
Un second incident va stopper l’ascension, cette fois c’est la panne d’essence, autrement dit le manque de foncier. Après plusieurs années de consommation élevée, les stocks, qui ne se reconstituent pas au même rythme, sont devenus insuffisants.
La clé de ces deux problèmes se trouve dans la gestion des stocks de foncier.
Les stocks de foncier consistent dans les droits à construire prévus par les PLU et les opérations publiques d’aménagement. Plusieurs années s’écoulent évidemment entre les intentions politiques et les transactions foncières effectives. En moyenne, il faut deux fois plus de temps pour produire un foncier que pour y réaliser une opération immobilière, d’où l’importance de l’anticipation et de la bonne gestion des stocks.
Il peut paraître très difficile d’aligner en quasi temps réel la production de foncier sur les besoins du marché, d’autant que l’objectif doit être de produire non pas 400 000 logements bon an mal an en moyenne, mais bien 400 000 logements CHAQUE année si nous voulons éviter les effets de stop and go qui, comme on l’a vu, fragilisent l’ensemble de la filière et font monter les prix.
Pourtant, un début de solution relativement simple existe pour mettre fin à ce cycle vicieux.
Toutes choses égales par ailleurs, il suffirait que les objectifs de production de foncier, mettons pour les six ans à venir, soient fixés non pas à 2 400 000 logements (moyenne annuelle x 6), mais quelque part entre 4 % et 5 % au-dessus, pour disposer d’une marge de sécurité et éviter les années de pénurie. Inversement, si la jauge est calée sur la moyenne annuelle, on est à peu près sûr de connaître une année ou plus de panne de carburant, puis d’accélération pour rattraper le retard, suivant le scénario décrit plus haut.
Cette solution simple pourrait même connaître une mise en œuvre immédiate en élevant de 4 % à 5 % la capacité des emprises foncières déjà constructibles. Il suffirait en effet de desserrer quelques-unes des nombreuses ceintures bridant la conception des bâtiments – hauteur, conception architecturale, insertion urbaine…– pour trouver ce « fonds de roulement » de surfaces recherché.
Dans ces conditions améliorées, l’amplitude des cycles de production pourrait se resserrer entre 380 000 et 425 000 logements annuels, amenant naturellement les entreprises à hausser leur jauge à 380 000 logements pour honorer les commandes dans les conditions normales de délais et de prix.
Autre effet déflationniste, des stocks de foncier supérieurs ou égaux à la demande feraient jouer les prix à la baisse. Ce qui, au passage, n’empêche pas de continuer à envisager des solutions fiscales pour inciter les propriétaires à céder plus vite leurs terrains, mais c’est un autre débat.
Une chose est sûre : pour une part non négligeable, les crises à répétition de l’activité immobilière et la hausse continue des prix de vente trouvent leur origine dans une production de foncier gérée a minima.
Mais l’essentiel est dans cette bonne nouvelle : il ne s’agit pas d’en produire beaucoup plus, mais de s’assurer que les stocks excèdent légèrement une demande constante, stabilisée à 400 000 logements chaque année.
