Les chiffres de la CCI d’Île-de-France sont éloquents : il y manque 1,5 million de mètres carrés de locaux d’activités, mais 30 ha de zones du même nom disparaissent chaque année depuis 2003, remplacées la plupart du temps par des logements et parfois des bureaux.
Évacuer les locaux d’activités au prétexte qu’ils sont incompatibles avec la ville dense, qui généralement les rattrape, est un peu trop facile. Car, contrairement à ce que les règlements d’urbanisme laissent souvent à penser, on n’y pratique plus guère d’activités nuisantes. Les besoins portent en outre sur des surfaces de plus en plus petites, qui peuvent pour certaines être développées en rez-de-chaussée d’immeubles mixtes voire en sous-sol, donc sans consommation foncière excessive.
La vraie raison, bien connue, est évidemment financière.
D’une part, la réaffectation d’un foncier d’activités à des programmes neufs de logements et dans une moindre mesure de bureaux est une aubaine pour le vendeur, qui va réaliser une confortable plus-value.
D’autre part, créer ou recréer des locaux d’activités au sein d’une opération d’aménagement n’est pas la chose la plus facile à faire en regard du bilan, les recettes foncières dégagées étant 5 à 10 fois inférieures à celles que peuvent verser les opérateurs de logement.
C’est ainsi que l’on repousse toujours plus loin, en grande périphérie, des entreprises utilisatrices qui sont pourtant parmi les plus dynamiques en termes d’emploi. Les trajets domicile-travail s’allongent en conséquence, compliquant l’accès à l’emploi et saturant les axes routiers.
Les dizaines de milliards d’euros investis dans le Grand Paris Express ne changeront rien pour les acteurs économiques concernés par ces trajets quotidiens. Pire, ils accélèrent la valorisation foncière autour des gares, tandis que des ZAE fleurissent à moindre frais à 30 km de Paris, poursuivant l’étalement urbain au nom de la création d’emplois.
Alors, que faire pour maintenir ou recréer des locaux d’activités au cœur de la métropole ?
Seule une stratégie publique globale, intégrant planification urbaine, action foncière et immobilier est susceptible d’apporter des réponses à la hauteur des enjeux.
1. La planification urbaine
Il faut d’abord mieux prendre en compte les activités productives dans les démarches de planification urbaine : quels sont les impacts du développement urbain sur les locaux concernés, donc sur l’économie locale et l’emploi, à court, moyen et long termes ? Quelles règles adopter pour garantir la conservation ou la reconstitution de surfaces d’activités ?
Notons que les nouveaux établissements publics territoriaux, constitutifs de la métropole du Grand Paris, ont commencé à se saisir du sujet.
2. L’action foncière
Il faut ensuite protéger le foncier économique de la logique délétère du marché, en particulier dans les zones mixtes où l’économie productive ne se maintient que tant que la pression foncière le permet.
Pour la neutraliser, une solution efficace serait de faire acquérir et porter les emprises menacées par un office foncier solidaire (OFS), à l’instar de ce qui commence à se pratiquer en faveur du logement. Le modèle économique des OFS, fondé sur un portage à long terme et des montages dissociatifs, permet en effet de proposer aux utilisateurs des loyers abordables et de maîtriser l’inflation des valeurs foncières.
L’action de l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) en soutien des activités productives est à ce titre intéressante, mais elle présente certaines limites liées aux durées de portage limitées dans le temps et aux cessions qui interviennent in fine.
3. L’immobilier
Il faut enfin proposer aux entreprises des conditions locatives adaptées, notamment en mobilisant des outils tels que des baux réels solidaires (avec l’OFS), qui offrent aux entreprises la possibilité de se constituer un patrimoine, ou des baux à construction sur fonciers publics.
À notre avis, cela plaide pour la création d’un opérateur immobilier à capitaux publics ou mixtes d’envergure régionale.
En effet, à la différence du tertiaire, la propriété et la gestion des locaux d’activités sont aujourd’hui éparpillées entre une multitude d’acteurs. Cela ne facilite pas la mise en place d’une politique globale et, surtout, c’est un frein au développement de l’offre, en raison de la fragilité des entreprises utilisatrices : seule une foncière disposant d’un patrimoine important pourra diluer le risque locatif inhérent à cette clientèle.
On en conclut à la nécessité d’un investissement public, à l’échelle régionale, dans la création tant d’un OFS que d’un opérateur immobilier dédié aux locaux d’activités.
Le jeu en vaut-il la chandelle ? La question mérite au moins d’être étudiée car c’est à la fois l’accès à l’emploi, l’étalement urbain et la maîtrise des flux routiers qui sont en jeu dans ce qui reste un impensé des politiques d’aménagement et de développement économique.
Resterait à améliorer l’hybridation des fonctions – résidentielle et économique – au sein des opérations d’aménagement. Faire évoluer la réglementation dans ce sens n’est pas difficile. Les solutions architecturales et urbaines existent. Le frein est principalement, comme on l’a montré, d’ordre financier.
C’est bien pour cela que la solution passe par la création d’acteurs puissants et compétents, capables de faire rentrer la production de locaux d’activités dans le modèle économique des opérations d’aménagement au cœur de la métropole.
