Faut-il encore douter de l’avenir des OPCI ? Surtout au moment où bruissent les rumeurs sur la non-reconduction du régime d’exonération partielle des plus-values immobilières et son désormais article 201-E du code général des impôts. Le panel des intervenants du dernier Matin Business Immo, composé de Nicolas Simon (Amundi Immobilier), Frédéric Nouel (Gide Loyrette Nouel) Laure Blandin (Predica) et Patrick de La Taillade (Aspim), a levé les dernières ambigüités. Tant pour les OPCI RFA que les OPCI grand public.
Sur les RFA d’abord, au-delà d’un premier bilan positif, avec pas loin de 100 véhicules agréés et 10 Mds€ de collecte à fin 2010, signe patent d’un retard de la France dans la pierre-papier, c’est le potentiel de croissance qui semble de nouveau perceptible. « La France est le 2e marché européen en immobilier d’entreprise en terme d’investissement, mais seulement la 14e nation en matière de gestion de fonds immobiliers non cotés », rappelle Frédéric Nouel. Ce n’est pas faute de compétences, mais davantage d’outils adaptés. L’OPCVM – matrice de l’OPCI et produit éprouvé - a propulsé la France au 3e rang de l’industrie de la gestion collective. Aujourd’hui, l’OPCI devient un véhicule de rapatriement de gestion des fonds en France, mais aussi de structuration des investissements pour des acteurs pan-européens. En témoigne la dernière initiative de Schroders et Viveris Reim. L’embryon d’une industrie de gestion collective des fonds immobiliers se dessine. Enfin !
La réforme à venir de Solvency 2, avec une différenciation marquée des contraintes en fonds propres selon la nature du risque - action ou immobilier n’étant pas traité sur le même pied - pourrait accélérer le développement de l’OPCI RFA. Les allocataires d’actifs privilégieraient ce dernier véhicule d’investissement à l’immobilier coté considéré comme des actions par le régulateur. A tort certainement, objecteront les défenseurs des SIIC et des Reit’s. Quelques ajustements techniques en discussion viendront renforcer l’attractivité de cette boîte à outils, qui peut espérer atteindre rapidement une taille équivalente au secteur immobilier de la Bourse de Paris, autour de 50 Mds€ de capitalisation.
Surtout si les OPCI décollent au niveau du grand public. Car pour l’heure, la mayonnaise est loin d’avoir pris. Seulement 150 M€ de collecte pour 6 véhicules agréés. Mais les institutionnels ne baissent pas les armes. Au contraire. Predica prépare, avec le concours d’Amundi Immobilier, un produit pour les particuliers d’une taille conséquente, avec une distribution via les réseaux et en support de contrats d’assurance-vie. Le frottement fiscal des droits d’enregistrement pour les gros porteurs n’est plus un facteur bloquant, même s’il reste pénalisant. L’enjeu est de taille. Si l’OPCI capte 10 % du marché de l’épargne française, cela représente une collecte nette de 2 Mds€, le record atteint l’an passé par les SCPI. Plus que jamais, la pierre-papier peut devenir la 3e voie d’épargne à la française. Merci la crise !
