Se demander à quels utilisateurs un projet urbain est destiné, à quelles conditions ils seront prêts à s’y installer et si ces conditions sont envisageables : voilà trois questions qui méritent d’être regardées avec quelque attention dès le début de la conception du projet.
La réflexion programmatique : des enjeux largement sous-estimés
Ces questions se ramifient en un grand nombre d’interrogations, comme l’illustre pour l’exemple ce questionnaire non exhaustif et limité à la seule programmation résidentielle :
- Quels profils de population veut-on attirer ?
Quels logements faut-il leur proposer et à quel prix ?
Cette offre est-elle cohérente avec le marché local ? - Quelle peut être la capacité constructive du projet ?
Quel sera le coût de l’aménagement et quelles charges foncières permettront de le couvrir ? - Les promoteurs pourront-ils alors respecter les prix de vente cibles ?
Comment rendre les logements et leur environnement futur attractifs ?
Comment en particulier peut-on agir sur la morphologie, les montages ?
Éluder ces questions pour entrer directement dans la conception formelle du projet (plan guide), c’est prendre le risque de devoir adapter le programme a posteriori, quand des choix irréversibles d’aménagement ont été faits et que les solutions disponibles ne sont plus que de coûteux pis aller.
Ne réduisons pas la programmation à une étude
Rares sont pourtant les projets qui bénéficient d’une réflexion méthodique en amont sur la programmation. Les concepteurs des projets d’aménagement – élus, aménageurs et équipes de maîtrise d’œuvre urbaine – tendent à réduire le sujet à une étude de marché débouchant sur une répartition des logements par typologie et gamme de prix (pour rester dans le domaine résidentiel). Comme si, s’agissant d’économie et de marketing, on pouvait aborder le projet de façon linéaire et ponctuelle, avec une étude, un diagnostic et une préconisation de programme et basta.
Cette vision est doublement réductrice.
- D’une part, il en va de la programmation comme de tous les aspects d’un projet d’aménagement : elle doit être contrôlée, adaptée, ajustée jusqu’au stade opérationnel, pour veiller par exemple au respect par les promoteurs du cahier des charges programmatiques.
- D’autre part, elle ne peut être qu’itérative et collective, comme le démontre notre “questionnaire” : schématiquement, la clientèle du projet nous amène aux prix de vente, qui nous amènent aux recettes foncières, qui nous amènent au plan guide et aux formes urbaines, qui nous ramènent à la clientèle, etc. jusqu’à ce que le réglage fin de toutes ces variables dessine un projet cohérent, à la faisabilité économique démontrée.
De la programmation à la stratégie programmatique
Pourquoi les choses ne se passent-elles pas ainsi ? Pourquoi les questions programmatiques sont-elles le plus souvent confinées à la ligne “diagnostic” des études urbaines préalables, au lieu d’être incorporées à la réflexion stratégique tout au long de l’élaboration et de la réalisation du projet ?
La réponse se trouve peut-être dans une culture française de l’aménagement qui place les enjeux formels et, de plus en plus, environnementaux au-dessus des enjeux économiques et sociaux, là où une approche plus systémique serait souhaitable.
Pour "casser" cette hiérarchie, souvent inconsciente, le management stratégique du projet, qu’il soit assuré par le maître d’ouvrage ou par le mandataire de l’équipe de maîtrise d’œuvre urbaine, devrait inviter systématiquement le consultant en programmation à :
- Analyser tous les enjeux liés à la programmation
- Dialoguer avec les autres métiers impliqués dans la conception du projet pour proposer des solutions constructives
- Contribuer à l’aide à la décision des élus ou de l’aménageur
- Rester mobilisé en phase opérationnelle.
Finalement, pour bien prendre la mesure des enjeux, il faut sans doute réviser notre vocabulaire : ne parlons plus d’étude de marché ou de programmation, qui ne sont que des livrables à un instant t, mais de stratégie programmatique, intégrée à la stratégie globale du projet, et contribuant pleinement à sa conception et à son succès.
