Gérant régulièrement le lancement de plusieurs opérations en parallèle, les professionnels de la promotion-rénovation font du financement une priorité. Dans une situation de croissance et de besoins en fonds propres, le crowdfunding a alors tout son rôle à jouer.
Loin d’être nouvelle dans le secteur de l’immobilier, l’activité de promotion-rénovation regroupe des professionnels très recherchés pour leur maîtrise du marché de l’immobilier, leur réseau solide et surtout leurs excellentes capacités de négociation. Leur objectif : acheter des appartements, des maisons ou des immeubles pour les revendre après avoir réalisé des travaux de rénovation. Même si le volume des biens à acheter a fortement diminué depuis la crise de 2008, les promoteurs eux-mêmes s’intéressent de plus en plus près au potentiel de ce type d’opérations, notamment dans un contexte d’érosion de leurs marges mais aussi des prochaines élections municipales, qui tendent à ralentir le lancement d’opérations de promotion, sources de travaux dans les villes.
Un accès au financement parfois complexe
Malgré le potentiel du secteur, les professionnels se heurtent régulièrement à des problématiques de financement de leurs opérations. D’abord, en raison d’un manque de visibilité latent. Il faut savoir que le marché de la promotion-rénovation est par essence opportuniste et fortement concurrentiel : se positionnant alors sur de multiples projets en parallèle, les promoteurs-rénovateurs peuvent recevoir des retours positifs sur plusieurs offres d’acquisition de manière quasi simultanée. Avoir la capacité d’assumer le financement de cet ensemble d’opérations est ensuite loin d’être évident ; d’autant plus que les délais sont bien plus courts que dans la promotion immobilière, où les opérations sont conditionnées par l’obtention d’un permis de construire faisant office de variable d’ajustement de la date de lancement du projet.
De plus, les exigences des banques sont parfois contraignantes. Pour les opérations de promotion, l’obtention du prêt bancaire est conditionnée par un certain niveau de précommercialisation des lots, un schéma qui ne peut pas être répliqué dans le cas de la promotion-rénovation. Les établissements bancaires ont alors tendance à demander un niveau de fonds propres, issu généralement des marges réalisées sur de précédentes opérations, de l’ordre de 20 % du montant de l’opération en question, alors qu’il s’agit plutôt de 10 % pour des opérations de promotion. Un pourcentage qui peut représenter d’importants montants, notamment en région parisienne où les prix des immeubles frôlent les sommets. Alors même qu’ils sont en capacité opérationnelle de gérer plusieurs opérations à la fois, les promoteurs-rénovateurs, y compris les plus importants, n’ont d’autres choix que de trouver d’autres volets de financement.
Le financement participatif, un nouveau souffle pour les promoteurs-rénovateurs
En complément d’une ligne de crédit bancaire et de leurs fonds propres, les promoteurs-rénovateurs en besoin de financement ont historiquement eu recours à deux alternatives : association avec d’autres professionnels de l’immobilier ou entrée au capital de partenaires extérieurs. Aujourd’hui, le recours au crowdfunding est de plus en plus perçu comme une solution de financement viable pour compléter les fonds propres, permettant à la fois de ne pas peser significativement sur la marge tout en conservant son indépendance. Cependant, même si ce type de financement tend à se généraliser, il reste encore méconnu de bon nombre d’acteurs du secteur, souvent par manque d’information. Certains professionnels craignent également de franchir le pas par souci de préservation des données liées aux opérations, au cœur d’un secteur encore très confidentiel.
Il s’agit donc pour les acteurs du crowdfunding d’entreprendre un vrai travail de pédagogie sur le mode de fonctionnement et les avantages que peuvent retirer les promoteurs-rénovateurs de cette solution de financement. Les associations sectorielles, à l’instar du Syndicat national de la rénovation, ont également tout leur rôle à jouer pour faire connaître davantage cette pratique auprès de toujours plus de professionnels.
