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Les nouveaux commerçants

Le Mapic ouvre ses portes sur fond de sinistrose, d’interrogations, voire de craintes des acteurs de l’immobilier de commerce. Pourquoi ? C’est bien évidemment la montée en puissance du e-commerce qui n’en finit plus de rebattre les cartes du commerce physique. 

Le e-commerce va générer un chiffre d’affaires de l’ordre de 100 Mds€ cette année en France, restant dans une dynamique de progression à deux chiffres en pourcentage chaque année. Cette inexorable croissance affole les investisseurs immobiliers, en particulier les non-avertis, qui s’inquiètent de la pérennité du modèle classique de l’hypermarché, du centre commercial, voire même de la boutique de centre-ville. L’immobilier de commerce, qui était encore il y a quelques années la martingale, devient chez certains l’actif maudit. Une défiance que les grandes foncières cotées de commerce prennent de plein fouet, leur cours de bourse restant bien inférieur à l’ANR.

Le e-commerce, c’est aussi 700 millions de colis aujourd’hui. Dès lors, on comprend mieux pourquoi ces mêmes investisseurs se tournent vers l’immobilier logistique. Quitte même à payer une surprime pour accéder à cette classe d’actifs.

Pour autant, opposer commerce et logistique n’a guère de sens. En revanche, il nous a semblé pertinent de s’intéresser à ce nouveau couple dont le but final est commun : délivrer un produit manufacturé à un consommateur. C’est le sens du dossier de ce numéro, « Logistique : ces nouveaux commerçants (et inversement )». Parce que notre enquête démontre qu’il n’existe pas un format gagnant, mais une véritable mutation des deux secteurs. 

Dans l’immobilier logistique, deux types d’entrepôts émergent. La plate-forme XXL où l’on s’inscrit dans une logique de massification des flux. L’entrepôt XXS où l’on va chercher à se rapprocher au plus près du consommateur final et où tout reste à inventer.

Dans l’immobilier de commerce, c’est le local commercial qui doit faire sa mue. Avec une question simple, mais une réponse infiniment plus complexe : Le magasin peut-il devenir plus qu’un simple point de vente ?

L’un des juges de paix pour l’investisseur sera bien évidemment le loyer. L’immobilier de commerce au prix de la logistique n’a que peu de sens sur le plan économique. La réciproque est vraie. 

Le parcours d’achat du consommateur se fait à la fois dans le magasin et sur le site d’e-commerce. L’omnicanalité est devenue une réalité. Elle va rebattre les cartes des méthodes de valorisation d’un point de vente, appuyées jusqu’à présent sur le seul chiffre d’affaires au mètre carré. Un sujet qui devrait être l’un des principaux thèmes de discussion du Mapic. 

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Mots-clés : MAPIC, E-commerce, ANR, Bi160

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