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Point de vue de Jérôme Le Grelle, CBRE France

Mutation des zones périphériques : mythe ou réalité ?

© Mihail / Adobe Stock

Ce n’est pas nouveau : les zones commerciales périphériques ont mauvaise presse. Il leur est reproché de défigurer la France et de vider les centres-villes même si, non sans paradoxe, élus et groupes de pression relayés par les médias stigmatisent leur “obsolescence”. La loi ELAN est d’ailleurs venue responsabiliser les acteurs commerciaux dans la prévention et la résorption des friches commerciales. Depuis quelques années, l’État multiplie aussi les appels à projets pour soutenir la transformation de ces zones, donnant lieu à des travaux concertés qui ne sont pas sans intérêt. 

Et pourtant, pour quelques projets de mutation qui voient le jour combien restent au stade de l’intention et combien ne sont que des rénovations ?  

Cette inertie, face à ce qui passerait presque (à tort) pour une demande sociale unanime, a quelque chose de troublant. En réalité, elle s’explique parfaitement, par trois raisons principales.

Un modèle qui a ses adeptes

La première est que les défauts du modèle sont beaucoup plus urbains que commerciaux. Ces zones continuent d’attirer tant la clientèle que les enseignes, faute le plus souvent d’offre alternative. Il y a certes une tendance diffuse au repositionnement du commerce dans les pôles de flux, les pôles de proximité ou de nouveaux programmes immobiliers mixtes, mais ces derniers ne vont pas se substituer du jour au lendemain à des pôles commerciaux qui ont fait leurs preuves. Ainsi les opérateurs immobiliers qui promeuvent des projets mixtes peinent-ils à convaincre les enseignes de s’y implanter. Quant aux villes moyennes, quelles implantations alternatives proposent-elles au commerce de périphérie qu’elles stigmatisent ? Cela rappelle la problématique de l’automobile : inciter à se déplacer autrement commence par développer des transports collectifs. 

Pas de mutation sans création de valeur

La seconde raison est que l’immobilier, commercial ou non, ne mute qu’à la faveur d’un projet qui crée de la valeur. Le propriétaire qui encaisse les loyers n’est pas prêt à y renoncer pour contribuer à la qualité du paysage urbain. Il faut donc que le projet lui garantisse un revenu au moins égal à celui qu’il possède. La solution la plus courante consiste à densifier les surfaces commerciales, ce qui va malheureusement à rebours de l’objectif de réduction des zones commerciales périphériques. 

D’autres solutions consistent au contraire à réduire le commerce pour introduire de la mixité fonctionnelle, par exemple en créant des logements. Encore faut-il que le marché existe et que le site s’y prête, ce qui n’est pas souvent le cas. 

On comprend donc que les propriétaires des zones commerciales ne se précipitent pas pour transformer leurs actifs, d’autant que, contrairement à ce que l’on croit souvent, le commerce dépérit mais ne meurt jamais tout à fait. 

Dans les cas extrêmes, le propriétaire préférera brader ses locaux et toucher de faibles loyers plutôt que de devoir supporter les coûts d’une vacance totale (sécurité, maintien en état, impôts…). À quoi s’ajoutent les frais de déconstruction qui grèvent fortement la valeur du foncier en cas de cession.

Une complexité juridico-politique décourageante

Ajoutons que ces zones appartiennent souvent à des propriétaires multiples, investisseurs institutionnels ou non, exploitants de magasin franchisés ou non… dont les intérêts sont rarement alignés, ce qui nous amène à la troisième raison, à savoir la complexité juridico-politique d’un projet de mutation. 

Les évictions de commerçants, protégés par les baux commerciaux, sont difficiles et coûteuses. Pour un aménageur public ou privé chargé de restructurer une telle  zone, la maîtrise foncière sera particulièrement délicate, sans invocation possible d’une utilité publique (DUP). De tels projets sont en outre nécessairement de longue haleine – un mandat de maire n’y suffisant pas – et concernent peu ou prou toutes les communes de la zone de chalandise. La chose se pense forcément au moins à l’échelle de l’agglomération, dans le cadre d’une stratégie globale qui ne se décide pas d’un claquement de doigts.

Aucune transformation ne saurait donc voir le jour sans un projet mobilisateur pour l’ensemble des acteurs, et inscrit dans la durée, mais cela ne suffira pas. Les aménageurs publics ou privés auront également besoin de nouveaux outils juridiques ou réglementaires. Il est probable, en outre qu’un plan national, comparable en ambition à Action Coeur de Ville, soit nécessaire pour faire bouger des pôles commerciaux caractérisés par une inertie structurelle.

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