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Asymptote

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Nous sommes encore à l’heure des bilans. Et celui de 2019 est assurément flatteur pour l’industrie immobilière. La dynamique des marchés ne s’est pas démentie, bien au contraire, alimentée par un contexte de taux d’intérêt historiquement au plus bas. Les records ont été battus un à un. Le logement dans l’ancien dépasse le million de transactions cette année. Le volume d’engagement en immobilier d’entreprise oscille entre 35 et 41,5 Mds€ selon les conseils, un record. La demande placée de bureau en Île-de-France, bien qu’en baisse, reste dans sa moyenne décennale autour de 2,3 millions de m2, freinée davantage par le manque de produits adaptés et l’amélioration de l’efficience des bureaux que par un recul de la demande exprimée des utilisateurs. Le compartiment immobilier de la Bourse de Paris reprend des couleurs, avec un indice Euronext SIIC France qui progresse de 29 %, surperformant le CAC 40 (+26 %).

Quelques exceptions bien sûr. Le commerce continue de souffrir d’une aversion des investisseurs institutionnels qui se reflète dans une certaine atonie du volume d’engagement – en particulier sur les centres commerciaux –, une remontée des taux de capitalisation même sur les produits « prime » et une décote des valeurs des foncières cotées plus accentuée. Le logement neuf s’est vu claquer la porte par des maires toujours aussi frileux à la veille des élections. Gageons que cette baisse de la construction ne soit juste qu’un trou d’air et non un contre-choc de production.

La rançon du succès, c’est l’envolée des valeurs. Une envolée qui n’est pas uniforme, qui se concentre sur les grandes métropoles, plus précisément sur le centre-ville. À tel point que l’on peut se poser la question des leviers futurs de la création de valeur. Dans le bureau, les analystes s’attendent à ce que la majeure partie de la performance à venir provienne d’une augmentation des loyers plus que de la valeur en capital. C’est la vision de Natixis sur le marché francilien qui, dans une note publiée cette semaine, parie sur une extension du mouvement de reprise des loyers du centre à la périphérie parisienne. Là encore, il faudra rester sélectif et regarder les localisations au cas par cas.

Dans le résidentiel, on touche peut-être un plafond dans certains marchés. Le marché français (comprendre parisien) est clairement au-dessus de sa juste valeur, avertit Natixis. Au mieux, les prix vont continuer d’augmenter dans des zones tendues, mais à un rythme plus lent dans un contexte d’accessibilité de plus en plus tendu.

Cette tension palpable dans la société française depuis des mois, mais pas encore perçue par les investisseurs internationaux et institutionnels, est peut-être la limite de la performance des marchés immobiliers.

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