L’insolente santé de l’industrie immobilière au lendemain d’une année 2019 particulièrement performante, dans peu ou prou tous les secteurs, ne doit pas masquer les immenses défis qui attendent les acteurs. Dans un papier fort instructif, le patron de la recherche immobilière au sein de MSCI, Will Robson, détaille les grands enjeux de l’analyse des risques auxquels seront confrontés les investisseurs immobiliers dès cette année.
Au premier rang desquels il place le risque climatique. « Le risque climatique est un risque que nous voyons maintenant se matérialiser sur les périodes de détention typiques des investissements immobiliers », écrit le Global Head of Real Estate Applied Research Solutions de MSCI. Les récentes catastrophes climatiques montrent à l’évidence que les patrimoines des investisseurs peuvent ou sont déjà exposés tout ou partie. Placement à long terme par essence, le risque immobilier peut se transformer en « slow burn », pour reprendre l’expression de Will Robson. « De nombreux investisseurs immobiliers sont confrontés à un monde où l'assurabilité de ces risques peut changer même au sein d'un investissement immobilier », écrit-il. Plus que la simple question de la sinistralité, c’est bel et bien celle de la liquidité des actifs qui est en jeu dans un contexte de transition vers un monde décarboné.
Il faut reconnaître que les acteurs de l’industrie immobilière sont conscients de la situation. L’OID (Observatoire de l’immobilier durable) rappelle que trois investisseurs institutionnels sur quatre se sont dotés d’un indicateur de suivi carbone. S’ils sont sortis du déni, ils doivent maintenant passer à l’action, ne serait-ce que pour préserver la valeur de leurs actifs. Dans la 4e édition du Panorama de l’immobilier et de la ville – réalisé par EY avec la Fondation Palladio et Business Immo –, moins d’un tiers des dirigeants considère que la filière s’est adaptée « significativement » aux enjeux climatiques.
L’autre grand enjeu est l’évolution même de l’analyse du risque à mesure que l’immobilier s’impose comme une classe d’actifs à part entière dans les portefeuilles des institutionnels. Séparer l’analyse (top-down) macro-économique de celle spécifique (bottom-up) des actifs, comme c’est le cas aujourd’hui avec des équipes dédiées, trouve ses limites chez des investisseurs qui se rendent compte qu’elles sont inextricablement liées. Plus l’allocation à l’immobilier augmente dans les stratégies des institutionnels – ce qui sera le cas tant que les taux d’intérêt resteront à ce niveau –, plus ces derniers auront besoin de modéliser cette myriade de risques « de manière cohérente et qualitative », explique-t-on chez MSCI.
En d’autres termes, l’investissement immobilier devient tout aussi attractif que complexe. Il impose le décloisonnement des équipes en interne, l’ouverture à de nouvelles parties prenantes du secteur, toujours plus nombreuses, mais, et surtout, de placer la transparence des valeurs en dogme ! Et il y a encore un peu de maturité à acquérir.
