Depuis 2003, le statut SIIC (Société d’investissements immobiliers cotée) a révolutionné le paysage de l’immobilier d’investissement et a renforcé l’attractivité de la place boursière de Paris. Le statut SIIC n’est pas une exception française… Le régime français a été fortement inspiré des REITs (Real Estate Investment Trusts) aux États-Unis, créés dans les années 1960. Depuis, le modèle des REITs a fait de nombreux émules dans plus de 70 pays à travers le monde, avec notamment les FBI aux Pays-Bas ou les Sicafi (Société d’investissement à capital fixe) en Belgique.
Le statut SIIC est un régime de transparence fiscale qui a pour effet de déplacer immédiatement vers les actionnaires de la société la charge de l’impôt sur les revenus locatifs perçus et les plus-values de cession réalisées. Le dispositif est fortement encadré. Lors de la création du régime SIIC, il s’agissait avant tout de favoriser l’émergence d’acteurs performants de la ville et de créer un compartiment boursier efficient, dans le cadre d’une stratégie d’allocation d’actifs des investisseurs internationaux. Depuis, les sociétés immobilières cotées ont imposé leur modèle économique et sont devenues des acteurs mondialement reconnus, comme Unibail-Rodamco-Westfield, leader incontesté des centres commerciaux dans le monde. En France, les sociétés immobilières cotées gèrent 40 % de l’immobilier détenu par des institutionnels.
L’efficacité d’un système éprouvé
Quel chemin parcouru depuis 2003 ! Depuis leur origine, et comme le démontrent les différentes études de KPMG France et de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), les sociétés immobilières cotées ont redynamisé le tissu économique local. Ces dernières initient, en collaboration avec les collectivités locales, des projets mixtes et ambitieux qui incluent, outre des actifs tertiaires (bureaux, commerces), des actifs diversifiés tels que bibliothèques, crèches, centres médicaux, logements… Elles permettent de fédérer dans une même communauté d’intérêts les collectivités locales, les investisseurs, les utilisateurs et les régulateurs. Elles sont considérées comme des acteurs économiques majeurs et créatrices de valeur, dans un environnement mondial où les sources de financement public se tarissent. Elles accompagnent les mutations de la ville et des comportements : l’émergence des actifs gérés tels que le coworking, le coliving, les résidences médicalisées, la digitalisation, la refonte des modèles traditionnels de la ville avec les Smart Cities, le commerce « phygital », la conquête de talents et d’utilisateurs auprès d’une population de millennials, sont autant d’éléments intégrés dans la réflexion stratégique de ces acteurs.
Enfin, les sociétés immobilières cotées inscrivent leur activité dans la durée, ce qui les a conduites à avoir été parmi les premières entreprises à s’interroger sur leur empreinte carbone, tant au niveau du portefeuille existant que de leurs développements futurs. Elles ont abordé la transition énergétique et écologique en prenant dès 2006, lors des premières initiatives impulsées au niveau européen, des engagements assortis d’objectifs chiffrés et ambitieux qui s’évaluent et se mesurent concrètement.
Les enjeux de l’information financière
Les enjeux de la transparence financière sont cruciaux, afin de renforcer la crédibilité et la performance financières de ces sociétés.
Sur le plan financier, les sociétés immobilières cotées ne sont plus considérées comme un compartiment boursier isolé. Avec 27 sociétés d’investissements immobiliers cotées en France et une capitalisation boursière multipliée par 4,5 depuis l’origine, ces sociétés représentent une capitalisation boursière de 75 Mds€. Elles attirent des flux de capitaux étrangers, sensibilisés au dynamisme et à la transparence de leur information financière.
Depuis plusieurs années, la FSIF et l’Epra (European Public Real Estate Association) ont multiplié leurs efforts pour favoriser la comparabilité de leur information financière, et ont joué un rôle structurant, avec notamment la définition d’indicateurs de performance.
L’information financière a renforcé sa pertinence, comme le démontre la 13e édition de l’étude de benchmark relative à l’information financière des sociétés immobilières cotées, tant françaises qu’européennes, réalisée par KPMG et la FSIF. Cette récente étude témoigne des convergences sur une majorité de sujets comptables et financiers. Comme recommandé par l’Epra, toutes les sociétés de l’échantillon de l’étude communiquent clairement sur leur stratégie ou sur les instances dirigeantes. Plus de 75 % d’entre elles retiennent la méthode de la juste valeur pour la valorisation des immeubles de placement, et indiquent de manière explicite dans leur rapport les éléments d’analyse de la valorisation du patrimoine. Les éléments d’endettement sont mis en évidence (maturité et coût de la dette, ratios d’endettement, stress test en cas de variation des taux d’intérêt…).
L’information financière au service de la cause environnementale
En matière environnementale, les sociétés immobilières cotées ont, depuis plusieurs années, manifesté leur intérêt sur le sujet, en inscrivant dans leur stratégie une démarche active de développement durable, avec notamment l’obligation pour les sociétés cotées de faire vérifier les données environnementales par un tiers indépendant. Les sociétés immobilières cotées ont démontré ces dernières années leur démarche volontariste (diagnostic de performance énergétique des bâtiments, réglementations thermiques, empreinte carbone, « baux verts », labels HQE, THPE, BBC, certification Breeam…). Au-delà de la responsabilité sociétale et des obligations légales de publication, elles ont très vite appréhendé la nécessité de communiquer sur ces éléments, en renforçant les indicateurs extrafinanciers.
Les sujets environnementaux deviennent des facteurs discriminants dans la stratégie, en adoptant un positionnement exemplaire. Ils deviennent des outils de pilotage de l’activité et des indicateurs clés de succès de la communication financière. L’industrie immobilière s’est également dotée de dispositifs complémentaires avec notamment les études du Gresb (Global Real Estate Sustainability Benchmark), ou les « Best Practices Recommandations on Sustainability Reporting » de l’Epra. Les reportings environnementaux se sont structurés avec des indicateurs explicites, ce qui a favorisé la sensibilité des acteurs du secteur, ainsi que les échanges de concertation. Les initiatives se sont multipliées et l’industrie immobilière a souhaité depuis plusieurs années converger vers un investissement socialement responsable (ISR).
Sur tous ces sujets, tout comme sur les sujets financiers, l’accent a été mis sur la transparence et la comparabilité de l’information financière. Dans un marché de l’investissement immobilier internationalisé, s’est affirmée la nécessité d’une information transparente, accessible à tous, et pouvant permettre des comparaisons pertinentes. Depuis 2003, les SIIC ont incontestablement démontré leur agilité et leur sensibilité aux divers sujets sociétaux du moment, notamment de protection de l’environnement, ou de parité et de diversité.
Concilier l’exigence opérationnelle avec les enjeux environnementaux, accompagner les transformations urbaines, anticiper les nouvelles tendances de consommation ou de modes de vie sont autant de facteurs appréhendés par les SIIC, pour assurer l’attractivité et la pérennité de cette industrie.
