Quel sera l’impact des mesures de confinement sur l’évolution du marché de l’investissement résidentiel ? La vente en bloc d’immeubles de logement, qui a connu une forte progression ces dernières années, va-t-elle subir la crise à venir ou au contraire connaître un regain d’activité ?
Le retour des institutionnels confirmé
Rappelons que, pour ce qui est des ventes en bloc, le résidentiel s’est classé en 2019 en deuxième position des actifs immobiliers les plus recherchés à l’acquisition, devant la logistique et derrière le bureau. En moyenne annuelle, le volume d’investissement en résidentiel sur la période 2016-2019 a été environ trois fois supérieur à celui enregistré entre 2012 et 2015. Bien sûr, la principale explication de cette hausse tient à la conjoncture économique (faible rentabilité des marchés financiers sans risques, faible « spread » des taux entre rendements tertiaires et résidentiels), mais pas uniquement. Le logement possède des spécificités (faible corrélation à l’activité économique, mode d’usage pérenne et obsolescence faible) le rendant intrinsèquement très intéressant en vue d’un investissement sécurisé.
Le GIE Immostat, auquel participe Ikory pour ce qui est de l’investissement résidentiel, devrait prochainement publier les montants investis en 2019 sur cette classe d’actifs. En tout état de cause, si le record de 2018 (4,5 Mds€ selon les études d’Ikory) ne sera pas atteint – les gros deals de l’époque n’ayant pas été renouvelés au même niveau –, il est attendu que le marché de l’investissement résidentiel aura atteint un niveau très significatif en 2019.
Le résidentiel, plus apte à encaisser les crises
Dans ce contexte de retour des investisseurs institutionnels français et étrangers, quelle sera la place du résidentiel dans l’après-confinement ? Dans son article paru dans Business Immo d’avril, Philippe Le Trung parle à juste titre de l’avènement d’une période de price discovery, pendant laquelle le risque réel porté par les locataires en place devra être mesuré, venant mettre fin au dogme de la prime de risque (spread), qui mesure de manière plus neutre le différentiel entre le taux de rendement des actifs et les taux monétaires. Dans ce contexte, le résidentiel peut offrir un avantage par rapport aux autres classes d’actifs : les particuliers étant, pour l’instant, économiquement moins touchés que les entreprises, il n’y a pas d’alerte sur le paiement des loyers, à l’inverse du secteur commercial qui risque d’être plus fortement impacté par les mesures de report de loyers. On attendra début avril et l’analyse des niveaux d’impayés sur les échéances envoyées fin mars pour confirmer cette tendance, mais il est fort probable que le résidentiel va de nouveau montrer sa résilience et sa capacité à encaisser les crises par rapport aux autres secteurs.
Valeur refuge et besoins de liquidité
Par ailleurs, les crises financières passées ont montré qu’elles entraînaient dans leur sillage des mouvements importants chez les investisseurs avec, d’une part, ceux qui vont chercher à placer leurs avoirs sur des actifs « refuge » et, d’autre part, des asset managers à qui l’on demandera d’arbitrer leurs actifs les moins liquides et les plus porteurs de plus-values, pour combler leur besoin de cash. Dans les deux cas, le résidentiel est bien placé par sa résilience et sa capacité à dégager des plus-values. Il est vraisemblable dans ce contexte que les mouvements sur les patrimoines immobiliers résidentiels s’accélèrent en 2020 et 2021 pour purger la sortie de crise.
