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Point de vue de Gautier Machelon et Hakim Saadaoui, Mytraffic

Et si le flux était le meilleur médiateur des conflits bailleurs/commerçants ?

Gautier Machelon et Hakim Saadaoui, fondateurs de Mytraffic, publient un point de vue exclusif dans les colonnes de Business Immo sur les relations entre bailleurs et commerçants pendant la crise sanitaire liée au Covid-19. Leur conviction : le flux s’imposera à terme, et bien au-delà de la crise que nous traversons, comme un instrument incontournable dans les relations entre propriétaires et locataires.

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À mesure que la perspective d’un retour rapide à la normale s’éloigne, les tensions entre commerçants et foncières au sujet du paiement des loyers s’exacerbent, chacun étant tenu par ses obligations : payer son loyer pour les commerçants, payer ses charges et rembourser ses emprunts pour les bailleurs.

Personne à date ne connaît la fin de l’histoire, mais dans cette incertitude abyssale, trois choses néanmoins semblent à peu près certaines. D’abord, que l’on parle d’étalement, de suspension ou d’annulation des loyers, et quelles que soient les directives du gouvernement, aucun cadre général ne pourra régler l’intégralité des situations particulières.

Ensuite, la plupart des acteurs n’auront pas intérêt à pousser trop loin le rapport de force, tant l’issue d’un conflit est incertaine et potentiellement destructrice en matière économique et relationnelle. En outre, si les contentieux venaient à exploser, la justice ne pourrait tout simplement pas faire face à leur afflux – le temps judiciaire n’est pas celui des acteurs économiques qui ne pourront pas assumer financièrement l’allongement des délais procéduraux.

Enfin, et en conséquence, quelles que soient les positions des uns et des autres, il faudra bien que des discussions s’ouvrent – les accords de gré à gré vont se multiplier. Discuter, d’accord, mais sur quelle base, à partir de quels critères ? Aujourd’hui, personne n’a le mode d’emploi. C’est ici qu’un nouvel étalon de mesure pourrait bouleverser les rapports entre locataires et bailleurs. Ce nouvel étalon, c’est le flux, c’est-à-dire le trafic piéton qui permet d’évaluer la commercialité d’un local à un instant T et son évolution dans le temps.

Car avant de savoir qui paie quoi, il faudra bien objectiver l’impact du Covid-19 en appréciant trois éléments :

  • 1- L’effet du confinement avec la fermeture totale du commerce. 
  • 2- L’effet du déconfinement progressif, avec un retour à la normale différent selon les régions et le type de populations. 
  • 3- L’effet rattrapage – à quel point les achats non-réalisés pendant le confinement seront-ils faits plus tard, par nécessité ou poussés par la résurgence d’une envie de vivre et de consommer ?

Si le chiffre d’affaires est avancé par les commerçants comme l’indicateur le plus parlant pour évaluer l’impact de la crise, celui-ci souffre de deux limites qui le disqualifient auprès des bailleurs. D’une part, le chiffre d’affaires n’est pas une information neutre, puisqu’elle est produite par l’une des parties (le commerçant). Et d’autre part, du point de vue juridique comme du simple bon sens, le bailleur ne propose pas un local avec un chiffre d’affaires garanti, sur lequel il n’a ni responsabilité ni emprise.

A contrario, le propriétaire propose une commercialité dont l’emplacement et le flux associé sont des composantes déterminantes. Or, la technologie autorise aujourd’hui ce qui était impossible hier. Les outils de géolocalisation permettent désormais de mesurer le trafic piéton de façon impartiale et fine, en distinguant dans une même rue le flux d’un trottoir à l’autre ou même d’un pas de porte à l’autre.

En pratique, enseignes et propriétaires pourront donc par exemple apprécier fin 2020 l’effet de la crise du coronavirus sur la commercialité de leur emplacement en comparant le flux post-Covid au flux ante-Covid. Et engager des discussions en distinguant bien la singularité de chaque cas. Deux magasins d’une même enseigne situés dans deux régions déconfinées à des temporalités différentes devront ainsi subir un sort distinct. De même, en postulant que le télétravail restera encouragé après le déconfinement, les commerces situés dans les quartiers de bureaux ne retrouveront pas leurs flux d’avant, au contraire de ceux des quartiers résidentiels qui seront « avantagés » par la situation. Encore une fois, la mesure du flux permettra d’objectiver cette asymétrie et d’en tenir compte dans les discussions.

L’analyse de trafic, si performante soit-elle, ne réglera pas tout entre les commerçants et leurs propriétaires. Elle ne dira pas qui doit payer quoi, mais elle représente néanmoins une avancée énorme au regard des limites des outils existants.

Et tout porte à croire que l’analyse de flux, après avoir émergé à l’occasion de cette crise, s’installera durablement comme étalon de mesure dans l’immobilier commercial. Car la crise ne fait que révéler et amplifier une attente sous-jacente très puissante : l’objectivation du niveau des loyers et de la valeur des actifs via une approche scientifique et « data-driven ».

À l’avenir, les foncières acquerront et vendront leurs actifs non plus seulement sur la base du prix de marché, dont la fixation a quelque chose d’insaisissable, mais grâce à un panel de données au sein duquel les projections de flux piéton tiendront une place centrale. L’analyse du trafic offre un niveau de granularité et une possibilité de mesurer les évolutions dans le temps et l’espace sans comparaison avec les outils d’évaluation existants. Ce faisant, elle optimisera et sécurisera les investissements immobiliers de façon inédite.

Si la valeur des actifs est objectivée, il en ira de même de celle des loyers. Les foncières pourront attirer les commerçants et justifier le niveau de loyer proposé sur la base de la réalité observée du trafic piéton. Et symétriquement, les commerçants pourront à l’avenir se prévaloir d’une donnée objective et précise pour discuter du niveau de leurs loyers, en particulier à l’occasion du renouvellement du bail.

Notre conviction est donc que le flux s’imposera à terme, et bien au-delà de la crise que nous traversons, comme un instrument incontournable dans les relations entre propriétaires et locataires : à la fois outil de prévention, voire de résolution de conflit, mais aussi et surtout outil transactionnel pour déterminer la valeur des loyers et des actifs immobiliers.

Mots-clés : Coronavirus, Loyer, MyTraffic

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