Business Immo : Comment le groupe Carmila a-t-il traversé la période de confinement ?
Alexandre de Palmas : Contrairement à de nombreux propriétaires-bailleurs, tous nos centres commerciaux sont restés partiellement ouverts durant la période de confinement. L’adossement de nos galeries commerciales à un hypermarché Carrefour et la présence de commerces essentiels, à commencer par les pharmacies, nous ont permis de maintenir une activité pendant les deux mois de confinement. Carmila a fait le choix de ne pas recourir au chômage partiel, y compris les équipes de commercialisation qui sont restées sur le pont pour maintenir un contact régulier avec nos locataires, notamment ceux qui étaient dans l’obligation de fermer, et ce, quels que soient nos éventuels désaccords sur la question des loyers. J’ai toujours préféré le dialogue, même difficile, au silence. Durant le confinement, nous avons également accompagné tous nos locataires sur le plan marketing, depuis la promotion d’opérations pour les magasins ouverts à la mise en place de click & collect pour ceux qui ne pouvaient recevoir leurs clients, jusqu’à l’animation des réseaux sociaux de nos enseignes. Plus de 7 000 posts ont été publiés par nos équipes pour une portée de plus de 10 millions de clients. J’ajoute enfin que Carmila a pris sa part dans l’effort de solidarité engagé par un certain nombre d’entreprises en ouvrant ses centres commerciaux pour accueillir des points d’accueil d’associations défendant les victimes de violences conjugales.
BI : Et depuis le 11 mai ?
ADP : L’intégralité de nos centres commerciaux en France et en Italie est ouverte et plus de 80 % le sont en Espagne à date. Nous avons pris toutes les mesures pour garantir les protocoles de sécurité sanitaire et mettre en place des filtrages qui se veulent rassurants pour le public.
BI : Comment gérez-vous la relation avec vos locataires sur la question devenue délicate des loyers ?
ADP : Carmila est une foncière commerçante qui se veut proche de ses premiers clients que sont les enseignes et ne peut pas ignorer leur état de santé. Nous avons suivi les préconisations de nos organisations professionnelles, suspendant les loyers des commerces fermés administrativement pendant la période de confinement et annulant trois mois de loyers pour les TPE. Reste maintenant à trouver une solution pour les loyers restant dus. Nous abordons les discussions avec nos locataires dans un esprit constructif, même s’il nous sera impossible d’accéder à toutes les demandes. Nous négocions au cas par cas, sans posture dogmatique. Nous le ferons enseigne par enseigne, site par site, en n’écartant aucun scénario qui peut aller de l’étalement au paiement de tout ou partie du loyer, ou même à son annulation. Ces négociations seront longues et ne seront probablement pas achevées avant fin juin et la clôture de notre résultat semestriel.
BI : Qu’attendez-vous de la médiation initiée par le gouvernement ?
ADP : La grande vertu de cette médiation est d’ouvrir la porte de la négociation et de lui fixer un cadre. Certaines enseignes se sont figées dans des postures, faisant de l’annulation de trois mois de loyers et de la mise en place d’un loyer progressif à la sortie de la période de confinement un postulat de départ. Oubliant par là même un point majeur : le respect des contrats de droit privé entre les parties et la force du bail commercial. S’extraire unilatéralement du bail commercial peut avoir des conséquences systémiques très dommageables pour l’industrie des centres commerciaux. Et pas seulement pour les bailleurs. Imaginez si un propriétaire décide du jour au lendemain d’évincer une enseigne sans contrepartie. Réaffirmer le respect du contrat est un préalable nécessaire au début de la négociation, dans l’intérêt de tous.
BI : Votre format de centres commerciaux sort-il vainqueur de cette crise sanitaire ?
ADP : Trop tôt pour l’affirmer. La spécificité de nos actifs, celle de galeries commerciales adossées à des hypermarchés Carrefour, a mieux résisté pendant la période de confinement avec un flux moyen supérieur de 10 à 15 % à la moyenne comptabilisée par Quantaflow. Nous avons bénéficié de l’ouverture des hypermarchés, mais aussi de notre positionnement sur le commerce de proximité, une valeur cardinale pour Carmila. La résilience de ce modèle se confirme après le déconfinement avec un indice de fréquentation supérieur de 14 points au panel Quantaflow sur les trois premières semaines d’ouvertures en France.
BI : Le confinement sonne comme une revanche de l’hypermarché dont on annonçait la fin.
ADP : Durant cette période, les Français ont redécouvert les vertus de l’hypermarché, un lieu unique où l’on peut s’approvisionner en toute sécurité. Par extension, cela valide le modèle des centres commerciaux qui sont des espaces sécurisés répondant aux besoins et aux envies des clients. Quelque part, cette crise sanitaire renforce la raison d’être de Carmila : par la proximité, simplifier la vie et améliorer le quotidien des commerçants et des clients au cœur de tous les territoires.
BI : Et une fois passée la crise sanitaire ?
ADP : Je crois plus que jamais au format de la proximité à l’avenir. La crise climatique va orienter une grande partie de la clientèle vers nos centres commerciaux pour peu qu’on leur propose un mix-merchandising rénové. Notre offre commerciale est en constante évolution. Bien avant le Covid-19, Carmila a lancé une stratégie autour de la santé en développant des emplacements accueillant des pharmacies, cabinets médicaux, dentistes… Cette offre va venir, aux côtés de l’optique ou de la téléphonie, remplacer progressivement le poids des enseignes de l’équipement de la personne qui ne représentent plus que 36 % de nos revenus locatifs contre 40 % quelques années plus tôt.
BI : La crise du Covid-19 remet-elle en cause votre stratégie de développement ?
ADP : Elle renforce une tendance que nous avions déjà initiée. Nous sommes encore plus sélectifs dans notre pipeline de développement, uniquement des extensions de centres existants. Dans un premier temps, nous devrions nous concentrer sur les six à neuf projets importants les plus structurants pour assurer la croissance de Carmila.
BI : La crise a renforcé la défiance des investisseurs institutionnels pour le commerce physique, en particulier les centres commerciaux. Comment réagissent les actionnaires de Carmila ?
ADP : D’abord Carrefour, notre premier actionnaire avec 35 % du capital, croit dans le commerce, ce qui reste un solide gage de stabilité pour notre foncière. Ensuite, les actionnaires institutionnels de Carmila, constitués principalement d’assureurs français, gardent leur sang-froid par rapport au retail bashing véhiculé par les quelques acteurs anglo-saxons. Jusqu’à présent, Carmila délivre sa performance, avec une croissance organique de plus de 3 % de ses loyers nets en 2019, un résultat net récurrent en progression à 1,63 € par action à fin 2019 et une grande confiance dans ses cash-flows à moyen et long termes. Des performances qui ne se reflètent malheureusement pas aujourd’hui dans le cours de bourse.
BI : C’était avant la crise ? Avant l’effondrement des valeurs ?
ADP : Il est encore un peu tôt pour mesurer l’évolution des valorisations, en particulier en l’absence de transactions : il n’y a que peu d’acheteurs certes, mais également peu de vendeurs, et certainement pas à des prix cassés ! Les cours de bourse actuels reflètent des taux de rendement implicites très élevés, et comparativement aux autres classes d’actifs immobiliers, des primes de risque pour le retail qui me semblent exagérées. La crise pourrait toutefois générer de nouvelles opportunités. Carmila, avec l’un des ratios de LTV les plus bas du marché (34,9 %) et une situation financière très saine, s’est donné les marges de manœuvre pour acquérir des actifs ou des portefeuilles qui pourraient être sur le marché à des conditions particulièrement attractives. Nous serons pragmatiques et ne dérogerons pas à notre positionnement sur les centres commerciaux de proximité situés en France, Espagne et Italie.
Grand entretien issu du dernier magazine Business Immo 166.
