Oubliez le chifoumi. Concentrez-vous sur le marché des bureaux. La classe d’actifs phare des investisseurs institutionnels entre, dès à présent, dans un nouveau cycle de production car dans une nouvelle approche d’utilisation, avec en perspective de nouveaux référentiels de valorisation.
Pierre. On n’aura jamais autant construit de bureaux qu’avant la mise en quarantaine de l’économie française. La dernière édition du Paris Office Crane Survey* montre un encours de construction de quelque 2,4 millions de m² sur la seule métropole du Grand Paris. L’immobilier est comme un super-tanker. Même si l’on coupe immédiatement les moteurs, on ne s’arrête pas si facilement. On peut s’interroger sur des poches d’excédent d’offres et la capacité du marché à l’absorber, à l’exemple de La Défense où 350 000 m² de bureaux disponibles sont attendus dans les deux prochaines années.
Feuille. Le retour au bureau sonne pour certains comme le rappel à la caserne du permissionnaire. Il y va en traînant des pieds, avec la peur ou la rage au ventre de croiser l’adjudant-chef et une envie toute modérée de réintégrer le confort spartiate de sa chambrée. À l’heure où le télétravail s’impose comme une réalité pour l’entreprise, l’immeuble de bureau est contraint de se réinventer. Pas sous peine de disparaître, mais avec le risque de se paupériser. L’un des défis des opérateurs sera de transformer la caserne en un hôtel agréable, pas forcément 5 étoiles. Le mouvement était déjà en partie amorcé avant le déclenchement de la crise du Covid-19. Il est appelé à s’accélérer. Et certains l’ont parfaitement saisi, comme WO2 qui se lance dans « les bureaux qui font du bien » au travers un protocole sanitaire aussi inédit qu’astucieux.
Ciseaux. Le risque pour l’investisseur, c’est évidemment l’effet de ciseaux entre une montée inexorable de l’offre et une chute drastique de la demande. JLL anticipe une demande placée de bureaux en Île-de-France divisée par deux cette année, autour de 1,2 à 1,5 million de m². À date, le take-up s’effondre de 40 %. Si la situation perdure, on imagine volontiers quelques gouttes sur le front des propriétaires-bailleurs.
Les conséquences de ce momentum un peu particulier sont connues et prévisibles. La situation va accélérer l’obsolescence (programmée ou non) de certains immeubles. Inévitablement, la question de la valorisation des actifs viendra sur la table. La prime de risque entre les actifs « prime » et secondaires sera rétablie. L’illiquidité de certains actifs sera immédiatement sanctionnée.
La solution de sortie passera par une reconversion des actifs. Les investisseurs sont tout sauf dogmatiques et sont prêts à plébisciter demain une classe d’actifs qu’ils ont honnie par le passé. À l’agilité de certains opérateurs déjà positionnés dans la transformation des actifs devra se combiner une certaine souplesse administrative et réglementaire. Faute de quoi, on file tout droit vers les friches tertiaires.
*Réalisé par Deloitte Finance, avec le concours d’Explore et de Business Immo
