Dès octobre 2019, le ralentissement des mises en vente de logements neufs indiquait une évolution préoccupante du marché vers une situation de pénurie. Durant le confinement, si les ventes ont nettement diminué (-47 % en avril-mai par rapport à la même période en 2019), les mises en vente se sont quasiment arrêtées (-89 %), accélérant mécaniquement la fonte des stocks. Fin mai 2020, l’offre disponible était descendue à environ 81 000 logements, compte non tenu des ventes en bloc en cours de négociation avec In’Li et CDC Habitat, soit 50 000 unités à prendre pour partie sur l’offre au détail.
Ces chiffres « tout frais » sont issus de l’observatoire des marchés en temps réel lancé ce mois-ci par Adéquation.
En quelques mois, le marché a ainsi basculé dans une pénurie effective. En fonctionnement normal, il « tourne » avec des volumes de mise en vente et de vente supérieurs à 100 000 unités, et avec une année d’offre disponible. En dessous de 80 000 unités, la côte d’alerte est atteinte. C’est alors toute la production de logements groupés qui est menacée – dont le logement social – ralentissant fortement l’activité du BTP. L’heure est donc grave.
Pour autant, si cette crise a été accélérée par un événement conjoncturel exceptionnel, elle était parfaitement prévisible.
Elle constitue, hélas, un nouvel épisode du fameux effet pervers du stop and go que nous analysions ici en avril 2019, généré par une mauvaise régulation des stocks de foncier.
Mais le foncier n’est pas seul en cause. En toile de fond, c’est tout l’environnement du logement qui doit être profondément réformé. L’État s’y est déjà largement attelé : réforme du logement social, création du logement intermédiaire et du bail réel solidaire ou encore passage progressif de relais des investisseurs particuliers vers les institutionnels.
Il serait dommage que, dans la crise actuelle, le gouvernement se contente de « réparer » les dégâts, en reportant à plus tard les prochaines réformes structurelles nécessaires. Nous en parlions justement en ces termes ici même en février 2019 (« La crise est là : relance ou réforme réparer », disponible en article associé).
