« Le bien-être et la santé s’imposent dans le bureau »

Guillaume Poitrinal & Philippe Zivkovic © Thibault Voisin

Business Immo : Après les bureaux en bois, les bureaux qui font du bien. Quelle a été l’origine de votre démarche ?

Guillaume Poitrinal et Philippe Zivkovic : Nous avons fait le constat que le secteur de la promotion immobilière – que nous connaissons bien par nos expériences passées – ne s’est jamais réellement posé la question du bien-être et de la santé dans les bureaux. Or, au regard de l’épisode de la crise du Covid-19, ces derniers s’imposent comme les grands enjeux de demain pour les entreprises comme pour leurs collaborateurs. Ils nous semblent être aussi un prolongement naturel de notre démarche de construction bas carbone initiée par l’utilisation du bois. C’est pourquoi nous avons lancé une série d’études auprès de médecins et biologistes pour déterminer un protocole en 12 engagements garantissant la santé et le bien-être dans les immeubles neufs de bureaux que WO2 va produire. Ce protocole est effectif depuis le 1^er juillet sur nos opérations, à commencer par celle d’Arboretum, qui sera un démonstrateur de notre approche et certainement le prototype du bureau de demain. Des bureaux qui font du bien.

BI : Avant de détailler ce protocole, pensez-vous que le bureau peut soigner ?

GP et PZ : Le bureau peut générer des pathologies. Le docteur Nicolas Carreau, qui nous a accompagnés dans la mise en place du protocole, identifie trois grandes familles de pathologies liées à la vie de bureau : le stress qui peut aller jusqu’au burn-out, les épidémies et infections remises sur le devant de la scène médiatique avec le coronavirus, et le manque d’hygiène de vie. Pour chacune de ces pathologies, nous avons cherché des réponses concrètes que l’on détaille dans un protocole. Par ailleurs, ce protocole s’appuie sur une revue bibliographique réalisée par Florence Aviat, docteur en biologie, et relue par le professeur Didier Lepelletier, à partir de 71 articles publiés dans des revues scientifiques montrant les bénéfices du bois et de la nature sur l’équilibre physiologique et psychologique des personnes.

BI : Quelles sont vos réponses et comment se déclinent-elles à l’échelle de l’immeuble ?

GP et PZ : La première réponse, c’est la nature. Plusieurs études démontrent que le bois, quand il est visible, diminue la fréquence cardiaque, la pression artérielle participant ainsi à une baisse du stress. On observe une augmentation de la concentration et de la productivité. Il procure également davantage d’émotions positives et de sensation de bien-être. Ces résultats, on ne les explique pas, on les constate. C’est pourquoi dans nos immeubles, nous proposerons une structure en bois massif largement visible et une exposition à la nature. Dans nos programmes, nous prévoyons de réserver un quart de l’emprise foncière non bâtie. Il s’agit de repenser le rapport dedans/dehors des espaces de travail. L’un de nos 12 engagements prévoit que 20 % des surfaces de bureaux en extérieur seront utilisables. 

Nous y avons ajouté la luminosité en proposant des espaces de travail en premier jour grâce à un vitrage minimal de 2,5 m de haut permettant d’éclairer naturellement les plateaux. Cette volonté de faire rentrer la lumière naturelle est renforcée par notre choix de tuer le faux-plafond et de proposer 3 m de hauteur sous plafond minimum. 

BI : Vous avez tué aussi la climatisation ?

GP et PZ : Non, nous nous engageons même sur un air purifié ou renouvelé toutes les 7 minutes. D’abord, par une ventilation naturelle de nos immeubles. La moitié des façades de nos bureaux seront composées de vraies fenêtres que l’on peut ouvrir. Ensuite, par une purification de l’air intérieur. Notre équipe R&D travaille sur une solution de purification par filtrage des microgouttelettes, qui permet de lutter contre la propagation de la pandémie, à laquelle s’ajouterait un filtrage UV au niveau des ventilo-convecteurs. Nous étudions en parallèle un système spécifique pour les salles de réunions. À l’heure du coronavirus, nous voulons penser les salles de réunion comme des salles d’opération en s’inspirant du modèle des flux laminaires des blocs opératoires. L’air neuf est soufflé depuis le plafond vers le sol, puis repris depuis un faux-plancher. Enfin, le dernier levier pour améliorer la qualité de l’air est l’utilisation même du bois.

BI : Le bois semble avoir toutes les vertus. On lui connaît ses qualités de piège à carbone. Mais quid de ses propriétés thérapeutiques ?   

GP et PZ : Le bois est un matériau antimicrobien. Les études démontrent que les propriétés naturelles du bois – porosité, pH de l’essence, molécules chimiques, empêchent la survie des bactéries et des virus. Une étude chinoise montre qu’une souche de coronavirus n’est plus détectée sur le bois au bout de 48 h contre quatre jours pour le verre et sept jours pour le plastique.

BI : Dans les pathologies de la vie de bureau, vous évoquez la dégradation de l’hygiène de vie. En quoi un immeuble de bureau peut-il inverser cette dégradation ?

GP et PZ : En France, une enquête épidémiologique montre qu’un adulte sur deux est en surpoids et 17 % en situation d’obésité. Ils sont victimes de la malbouffe, de la sédentarité et d’une trop faible activité physique. Nos réponses à l’échelle du bâtiment sont de proposer systématiquement une offre de restauration bio et locale, un potager urbain, d’accorder autant de places de vélos que de voitures et de promouvoir des espaces de sport généreux ouvert en intérieur comme en extérieur. Sur l’opération Arboretum, nous déployons un centre de sport d’une taille inédite de 2 000 m². Et puis surtout, pour la santé, nous redonnons le premier rôle à l’escalier en le remettant en scène au sein des espaces de travail.

BI : Est-ce que ces arguments sanitaires suffiront à faire revenir les collaborateurs dans les bureaux ? 

GP et PZ : La crise sanitaire ne va pas tuer le bureau et sera un révélateur des changements profonds qui s’opèrent dans l’immobilier tertiaire. Des changements qui vont accélérer l’obsolescence du parc tertiaire francilien. Les entreprises vont demander davantage de mètres carrés pour leurs collaborateurs, mais elles vont réduire le nombre de postes de travail pour tenir compte de la montée en puissance du télétravail. Elles sont en attente d’une qualité d’exécution, d’une exigence environnementale qui dépasse les simples labels, d’un nouveau rapport entre le dedans et le dehors de l’immeuble, de nouveaux services proches de l’hôtellerie. Le contenant comme le contenu seront très importants dans les bureaux de demain.

BI : Les entreprises sont-elles prêtes à payer ?

GP et PZ : Oui, nous le croyons. Parce que les entreprises vont pouvoir s’appuyer sur leur siège social pour exprimer leur raison d’être à leurs collaborateurs, les prestataires, leurs clients. Un campus en bois comme Arboretum raconte une autre histoire qu’une tour à La Défense, aussi belle soit-elle. Ensuite parce que les coûts immobiliers ne sont pas aussi astronomiques qu’on le laisse croire : moins de 5 % du coût global d’un collaborateur en moyenne.

Grand entretien issu du dernier magazine Business Immo 167.

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