Business Immo, le site de l'industrie immobilière
Point de vue de René Moundzika, MRICS, directeur général GIS Groupe, expert immobilier en Afrique

Les centres commerciaux en Afrique : miroir du développement de sa classe moyenne

© Adobe Stock/Monticellllo

La hausse spectaculaire du nombre des centres commerciaux en Afrique s’explique essentiellement par l’urbanisation galopante, le boom démographique ainsi que par l’intérêt accru qu’accordent les acteurs de la grande distribution au continent, la modification des habitudes de consommation et la hausse des revenus des ménages africains.

 

Le secteur retail est le plus développé en Égypte, au Maroc et en Afrique du Sud

L’Afrique compte 55 pays indépendants, qui ont tous des économies diverses et des modes de consommation multiples.

Le nombre des centres commerciaux est un signe révélateur de la mise en ordre du marché de détail d’un pays. L’Afrique en compte désormais 622, contre 225 en 2010.

Toutefois, loin de la partie subsaharienne, des pays comme l’Égypte, le Maroc ou l’Afrique du Sud ont un secteur retail très développé.

Dans un contexte urbain similaire, l’Égypte compte 106 centres commerciaux opérationnels, dont 66 au Caire, avec notamment le fameux Mall of Egypt, un projet qui a coûté environ 377 M€.

En ce qui concerne le Royaume chérifien, on dénombre 16 centres commerciaux, le plus récent étant le Marina Shopping Center qui a ouvert ses portes à Casablanca. Le Morocco Mall qui s’étale sur une surface dédiée totalisant 190 000 m2 d’espaces de loisirs, de restaurants et d’enseignes reste cependant le plus grand.

La Nation arc-en-ciel n’est pas en reste : c’est à Midrand, entre Johannesbourg et Pretoria, qu’est installé cet énorme complexe aussi grand que 78 stades de football de taille moyenne. C’est un ensemble de plus de 300 boutiques et d’un espace de vente de 130 000 m2. Coût de construction du centre : 322 M$. Pour rappel, l’Afrique du Sud dispose de plus de 23 millions de m2 d’espaces dédiés au shopping, ce qui la classe au 7e rang mondial.

Hors Afrique du Sud, les divers centres commerciaux disséminés à travers le continent couvrent une superficie de 8 millions de m2. Trois pays (l’Égypte, le Kenya et le Nigeria) disposent chacun de centres commerciaux ayant une surface globale supérieure à 500 000 m².

 

Les centres commerciaux continuent à se développer

Malgré la forte croissance de l’e-commerce sur le continent africain, le développement de magasins physiques ne se dément pas.

Le Kenya est le deuxième pays d’Afrique (hors Afrique du Sud) le plus équipé en centres commerciaux, au nombre de 66, après l’Égypte (106) et devant le Nigeria (53). [EG1] Et ce tiercé de tête n’est pas près de changer maintenant qu’il y a plus de projets de centres commerciaux (en construction et en planification) en Égypte (35), au Nigeria (25) et au Kenya (13) que dans le reste de l’Afrique réunie.

Et tandis que l’e-commerce se développe, « les centres commerciaux s’efforcent de devenir des lieux où les consommateurs passent leur temps libre et s’adonnent à leurs loisirs, plutôt que de simplement faire leurs courses ».

 

Qu’en est-il des pays francophones subsahariens ?

Trois exemples de centres commerciaux :

Playce Marcory à Abidjan (Côte d’Ivoire)

Douala Grand Mall à Douala (Cameroun)

Sea Plaza Dakar à Dakar (Sénégal)

Côte d’Ivoire : Le centre commercial Playce à Marcory, une commune de la capitale économique de la Côte d’Ivoire, Abidjan, a été construit par CFAO. Le complexe de 20 000 m2 abrite 55 enseignes, dont un Burger King, le premier de la région, et un hypermarché Carrefour. Le coût de cet investissement s’élève à 33 milliards de FCFA (plus de 50 M€).

Cameroun : ouverture du plus grand centre commercial de l’Afrique centrale. À la fin du mois de juillet 2020, la société sud-africaine Raubex a livré à Douala, la capitale économique camerounaise, le plus grand mall d’Afrique centrale. Baptisé « Douala Grand Mall », il est implanté sur une surface de 18 000 m².

Douala Grand Mall, ce gigantesque espace allie à la fois commerce et divertissement. Il s’agit d’un centre commercial ultramoderne qui abrite des entreprises et enseignes tant nationales qu’internationales.

Ce centre comporte, entre autres, 160 magasins, un multiplex de cinq salles de cinéma, un supermarché, des offres de divertissement pour jeunes, des services de banques, de télécoms, d’assurances.

Par ailleurs, un autre projet est prévu pour ériger en face de l’entrée principale du Douala Grand Mall un Business Park comprenant un hôtel cinq étoiles et un parc de bureaux.

Sénégal : Sea Plaza Dakar. Ce centre commercial, situé sur la corniche ouest de Dakar est le premier centre en Afrique de l’Ouest regroupant les plus grandes marques.

Sa surface commerciale est de 14 000 m². Coût de l’opération : 225 M€ d’investissement qu’a nécessité le complexe. Il s’agit d’un des premiers malls au monde construit en contrebas d’une falaise, une prouesse. Depuis son ouverture en juillet 2010, la fréquentation moyenne du mall est estimée entre 10 000 et 12 000 personnes par semaine. Accolé à l’hôtel de luxe Radisson Blu (relié par un passage), incontournable sur la route entre l’aéroport et le centre-ville, Sea Plaza séduit en priorité une clientèle haut de gamme, locale ou internationale de passage.

Top 15 des villes d’Afrique subsaharienne hors Afrique du Sud en termes de surface globale des centres commerciaux :

1. Nairobi (500 000 m²)

2. Windhoek (270 000 m²)

3. Gaborone (250 000 m²)

4. Kampala (170 000 m²)

5. Harare (160 000 m²)

6. Lusaka (160 000 m²)

7. Luanda (150 000 m²)

8. Lagos (150 000 m²)

9. Dar es Salam (150 000 m²)

10. Accra (110 000 m²)

11. Abuja (105 000 m²)

12. Abidjan (100 000 m²)

13. Maputo (70 000 m²)

14. Kigali (70 000 m²)

15. Addis-Abeba (60 000 m²)

 

Malgré la modernité apportée par les centres commerciaux, la plupart des commerces de détail africains sont encore informels.

Une population jeune en augmentation, en plus d’une urbanisation croissante et d’une consommation en forte hausse, font du commerce de détail africain un ensemble de marchés attrayants. Ce phénomène crée des opportunités pour les acteurs du monde entier qui cherchent à tirer leur épingle du jeu.