Cette semaine, le traditionnel rapport annuel de la fondation Abbé Pierre est venu nous rappeler que la France n’est toujours pas sortie de sa crise du logement. Le Covid-19 a même aggravé la situation du mal-logement. Depuis l’hiver 1954, toutes les politiques publiques semblent vaines pour répondre à ce besoin premier qu’est le logement. Le plus désespérant aujourd’hui, c’est que l’on reste toujours dans une situation de déficit de production au regard d’une demande qui ne cesse de s’amplifier. Déficit particulièrement criant dans les zones dites tendues.
Comment expliquer une telle situation ? Tous les acteurs du logement et de la fabrique de la ville – publics comme privés – avancent leurs explications. La rapacité des spéculateurs, l’avarice budgétaire, l’égoïsme territorial des élus locaux (et surtout de leurs administrés), l’incohérence des politiques publiques balancées entre ponctions et subventions du secteur immobilier… Tous ont raison. Les uns plus que d’autres, aurait pu dire Coluche.
« Le modèle organisationnel administratif, démocratique, économique et financier ne permet pas de produire plus et d’une certaine manière toutes les aides, y compris des taux très bas, concourent à une hausse des prix plus qu’à une production supplémentaire de logements », pointe le nouveau président de l’IEIF, Xavier Lépine, dans une tribune publiée par l’institut.
Mais plus que des explications, ce sont des solutions qui manquent. Et justement, Xavier Lépine en avance avec son œil libéral et financier. Et oui, la finance peut (et doit) être au cœur de la fabrique de la ville de demain, durable, désirable et… rentable pour tout le monde.
Que propose l’ancien président de La Française ? D’introduire la finance au cœur du système de production de logements en travaillant sur deux axes : réinventer la propriété à laquelle les Français sont attachés en l’ouvrant au plus grand nombre plutôt que de la restreindre et réorienter la masse de capitaux privés vers le résidentiel qui reste une classe d’actifs offrant l’un des meilleurs couples rendement/risque. Les deux vont de pair.
« Satisfaire le besoin de propriété du plus grand nombre » passe par le démembrement, nous explique Xavier Lépine.
Démembrement dans l’espace avec un système d’accession-location où l’acquéreur achète une quote-part de son logement et en loue l’autre. Libre à lui de racheter au fur et à mesure les quotes-parts futures de son logis jusqu’à en devenir pleinement propriétaire. Le système permettrait notamment de démocratiser la primo-accession qui devient impossible en zones tendues pour nombre de ménages.
Démembrement dans le temps avec le concept de l’emphytéose sur 50 ans qui garantit une pleine propriété, mais temporaire. C’est le concept de la propriété à vie lancé du temps où Xavier Lépine était le président de La Française.
Dans les deux cas, cette réinterprétation de la propriété vise à faire baisser les prix immobiliers qui se sont déconnectés des prix à la consommation, et à réintroduire des investisseurs institutionnels qui ont fui une classe d’actifs où l’émotionnel a souvent pris le pas sur le rationnel.
Le rationnel, c’est que l’on manque de logements et que l’on déborde de liquidités. Peut-être que la finance pourrait permettre de mettre fin à cette ineptie. Xavier Lépine propose de donner les clés de la ville à Adam Smith et sa théorie de la main invisible qui veut que la somme des intérêts individuels concoure au bien commun. La stratégie libérale est peut-être la seule voie que l’on n’a pas explorée dans la politique du logement.
