Les prix de l’immobilier résidentiel ont décollé en flèche, un peu comme Thomas Pesquet qui vient de s’envoler dans les étoiles. Une note de Natixis, rédigée par son chef économiste Patrick Artus, rappelle que les valeurs des logements ont augmenté de 214 % depuis 1990, contre une progression de 97 % pour le salaire nominal par tête, et 60 % pour les prix à la consommation.
Clairement, cet envol des prix obère le pouvoir d’achat des Français qui a progressé de 23 % en 30 ans. Mais en y intégrant le coût du logement, il tombe à 9 %. Il dégrade aussi la compétitivité de la France quand on se compare notamment à notre voisin allemand. Outre-Rhin, les prix immobiliers ont augmenté de 92 %, un peu moins que les salaires qui gagnent 98 % sur les trois dernières décennies.
Cette hausse vertigineuse s’explique par un effet de ciseau bien identifié pourtant. D’un côté, elle résulte d’une stimulation de la demande, principalement en raison de la baisse drastique des taux d’intérêt et, dans une moindre mesure, des politiques d’aides au logement à l’exemple du prêt à taux zéro. Le tout au prix d’un doublement de l’endettement immobilier des ménages. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a parfaitement analysé la situation au point de demander un durcissement des conditions d’octroi des crédits à l’habitat. Même s’il a dû céder un peu de terrain depuis.
De l’autre, l’inflation des prix procède d’une offre de logement très insuffisante. Pas une seule fois en 30 ans, la France n’aura dépassé la barre des 500 000 logements neufs par an, considérée pourtant comme un seuil pour résoudre le mal-logement de quelque 3,5 millions de Français. D’autant qu’en tapant à volonté sur le bailleur, avec pour première conséquence de faire baisser les rendements, on a fini par le détourner de l’investissement immobilier et affaiblir l’offre.
Dans sa note, l’économiste Patrick Artus plaide pour sortir de la logique de soutien de la demande de logement à une logique de construction de logements. C’est un peu la feuille de route qu’avait imaginée l’exécutif en 2017, mais qui s’est soldée par un affaiblissement des capacités budgétaires des opérateurs sociaux après la baisse des APL et un « pschitt » de construction plus qu’un choc. Le chef économiste de Natixis appelle à changer les règles d’urbanisme « pour construire davantage sur la même surface de terrain ».
Cela tombe bien (ou pas ?), l’Assemblée nationale vient de voter le volet 4 de la loi Climat et résilience qui ambitionne, entre autres, de lutter contre l’artificialisation des sols. Les pessimistes pourraient y voir un frein supplémentaire à la construction. Les optimistes, une convergence inédite entre les impératifs écologiques et économiques. La solution est prévisible et ne peut qu’aboutir à une densification urbaine que les élus locaux devront assumer et expliquer à des électeurs de plus en plus hostiles à la construction.
Sauf à assister à une hypothétique baisse de la demande, quelles autres alternatives s’offrent à la France pour stabiliser le prix relatif des logements ? Et résoudre ainsi ce que Patrick Artus qualifie de « sérieux problème » ?
