Le temps où Yves Montand aimait flâner sur les Grands Boulevards où il y avait tant de choses à voir semble lointain, les boutiques fermées sont placardées de panneaux des principaux agents immobiliers vantant un flagship d’exception, cernées par d’autres flagship d’exception.
La mutation de l’activité immobilière et le probable retour de l’inflation vont entraîner une migration des allocations d’actifs vers plus de résilience. Face aux changements sociologiques des utilisateurs et au changement du contexte macroéconomique, les investisseurs immobiliers doivent repenser leur approche de la relation bailleur/preneur en approfondissant leur compréhension de ces derniers.
La pandémie qui a frappé le monde a vu des secteurs entiers être remis en question, le commerce en premier lieu par les fermetures et le transfert d’activités vers le e-commerce, ou le bureau par l’arrivée du télétravail et le développement du flexworking. Ces changements conduisent les bailleurs à devoir analyser plus profondément l’activité de leurs locataires. Pour citer Gaël Thomas dans son éditorial publié dans Business Immo le 07/05/2021, « Ma petite entreprise », les bailleurs vont devoir gérer leurs actifs en se focalisant sur le client, où chaque actif aura un « business model » propre découlant de celui du client.
Ces changements sont salutaires, car les bailleurs vont acquérir une plus grande compréhension de l’activité de leurs locataires et faire évoluer les actifs en fonction des attentes des usagers finaux, mais ces changements ne sont pas les seules évolutions auxquelles vont devoir faire face les investisseurs.
Redécouvrir le risque d’érosion monétaire
En sortant de la pandémie, nous allons également sortir d’une période de basse inflation et redécouvrir le risque d’érosion monétaire. Charles Goodhart dans son ouvrage « The great demographic reversal », publié en 2020, qualifie la période de faible inflation dont nous sortons d’anomalie de l’histoire, liée à l’entrée soudaine de la Chine dans l’OMC. Or, cette dernière a, selon l’auteur, épuisé sa capacité d’augmentation de production sans hausse de prix.
La Banque de France dans son bulletin 234/7 de mars-avril 2021, explique que la très faible inflation était liée aux prix bas des matières premières, tout en soulignant le risque d’une remontée de ceux-ci. Le Financial Times dans son éditorial du mardi 11 mai 2021, explique ainsi que le nouveau « driver » des « commodities » sera la révolution verte et non plus la Chine.
Les exigences issues du Grenelle de l’environnement et transposées dans les nouvelles normes de construction vont exiger une infrastructure coûteuse dans les immeubles, reposant sur des technologies fortement consommatrices de matières premières comme le cuivre. Ainsi, la construction immobilière va contribuer à cette inflation. Il y aura par conséquent inévitablement un retour de cette dernière, avec pour conséquence directe pour l’industrie immobilière une hausse prévisible des indices.
Ces éléments vont accélérer le phénomène d’érosion monétaire, d’où le besoin de report sur l’immobilier des investisseurs. Adrien Aucklerck, chercheur au MIT dans son article « Monetary Policy and the redistribution channel » publié dans l’American Economic Review en 2019, explique comment l’immobilier va devenir un outil anti-érosion monétaire, de par sa résilience et son indexation à l’inflation. Les investisseurs vont donc rechercher plus d’exposition en immobilier, support d’investissement résilient et permettant de lutter contre l’érosion monétaire.
Un engouement pour le coliving
Selon l’étude préparée par Cécile Blanchard chez BPCE Solutions Immobilières datée d’avril 2020, le coliving a démontré sa résilience durant la traversée de la pandémie, avec un taux d’effort maintenu et une absence d’impayés. La comparaison avec l’hôtellerie est pertinente, car le coliving contrairement à cette dernière a une rotation des résidents comparable au résidentiel classique.
Il devient une classe à part entière du parc d’immobilier géré résilient suscitant un attrait pour les investisseurs, les premiers référentiels des transactions passées montrent la rapidité de compression de taux en trois ans sur les actifs « prime » de l’ordre de 75 points de base (cela correspond au delta entre les taux proposés aux investisseurs il y a trois ans et les transactions récentes annoncées). Il convient de rappeler qu’il a fallu 20 ans aux résidences seniors pour une compression de 150 points de base.
Cet engouement doit néanmoins appeler à une certaine prudence. L’investisseur doit comprendre ce modèle économique notamment le business model de l’exploitant, via une analyse fine de la solidité financière des opérateurs, la pertinence de leur stratégie de remplissage par rapport à la localisation, l’affectation immobilière choisie (hôtellerie ou hébergement), le programme de capex, de maintenance et la nature de l’actif.
Pour résumer, il doit s’assurer de la pérennité de l’adéquation entre le foncier et son exploitation dans la durée. Bien que s’agissant d’une relation bailleur/preneur, cette relation doit devenir un vrai partenariat dans la durée, avec une compréhension du bailleur pour favoriser une bonne exploitation de son actif.
Une nouvelle approche
L’immobilier et à fortiori le coliving demeurent une valeur refuge, mais nécessitent une nouvelle approche du métier focalisée sur une forme de partenariat de moyens entre le locataire et le propriétaire des murs, partenariat qui pour être efficace doit englober l’environnement direct de l’actif.
Il devient nécessaire pour le bailleur de s’assurer que le projet économique d’un lieu satisfasse tous les besoins des résidents en transports, commerces, activités culturelles et sociales, communautés, mais également que l’opérateur intègre dans son offre les services attendus, avec une capacité matérielle pour les fournir notamment via le numérique.
Face aux évolutions sociologiques et macroéconomiques, les bailleurs sont désormais confrontés à l’obligation de comprendre l’activité du preneur par rapport à l’actif et son insertion dans la ville, pour assurer une pérennité et une résilience de l’actif.
