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Amoché, cabossé, mais libéré

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L’immobilier de commerce a-t-il mangé son pain noir ? Au lendemain de la réouverture des commerces « non essentiels » et des terrasses, un vent d’optimisme et même d’enthousiasme s’est levé. Et cela s’est clairement vu sur les visages des invités du Siec Live ce 19 mai. Jour de libération. Jour de soulagement.

Il faut reconnaître que la crise sanitaire a lourdement frappé le secteur, avec plus de six mois de fermetures pour certains équipements commerciaux. Un choc exogène d’une violence et d’une ampleur inédite qui est venu s’ajouter à la crise des Gilets jaunes et aux grèves de décembre 2019.

Cela s’est reflété dans la baisse de performance de l’investissement en immobilier de commerce, qui accuse un total return de -3,6 % en 2020 selon l’indice MSCI, avec un rendement en capital en fort recul (-7,3 %). La chute est encore plus impressionnante quand on regarde l’évolution des cours des foncières cotées. En Bourse, le secteur de l’immobilier de commerce aura dégringolé de 41 % en Europe en 2020, quand celui de l’immobilier industriel gagnait 14 %.

Et s’il fallait encore ajouter une couche, la loi Climat et résilience est venue pointer le commerce comme le principal responsable d’une artificialisation excessive des sols en interdisant tout nouveau projet de plus de 10 000 m2 et en complexifiant à souhait le développement du moindre mètre carré. D’élève en difficulté, l’immobilier de commerce est devenu le puni de la classe. « Nous sommes le punching-ball de Matignon », s’agace le président du Conseil national des centres commerciaux (CNCC), Jacques Ehrmann, porte-parole d’une filière qui attendait un meilleur traitement de la part de l’exécutif.

Le commerce physique sort clairement marqué par cette période, laquelle a fait gagner quelques années au e-commerce. Pour autant, « amoché, cabossé », le commerce physique est encore vivant et bien vivant.

Pour preuve, les premiers chiffres du jour de la réouverture des centres commerciaux. L’indice Quantaflow/CNCC enregistre une hausse de 20 % de la fréquentation par rapport à la même date de 2020 alors même que les restaurants sont encore fermés, que les cinémas fonctionnent avec une jauge à 30 % et que le protocole sanitaire impose un client pour 8 m2.

Cette première lueur d’espoir est peut-être le signe de l’amorce d’un nouveau cycle, à tout le moins d’une fenêtre d’entrée pour des investisseurs institutionnels qui ont délaissé la classe d’actifs ces dernières années. La prime de risque par rapport à l’OAT 10 ans est inédite, entre 350 et 500 points de base par rapport aux taux des obligations d’État. « Rien ne rapporte plus que l’immobilier de commerce », clame Jacques Ehrmann.

Ne dit-on pas qu’il faut toujours acheter au son du canon et vendre au son du clairon.

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