Business Immo, le site de l'industrie immobilière
Par Erwan Leduby, François Roca et Thibaut Vullin

Faire place à l’économie sociale et solidaire

En complément des dispositifs portés par les collectivités, les Établissements publics fonciers (EPF), les sociétés d'économie mixtes (SEM), il peut être nécessaire de faciliter l’accès au foncier par et pour les acteurs de l’économie sociale et solidaire (ESS). L’enjeu est de permettre l’essaimage de projets à vocation sociale, économique ou culturelle, d’intérêt général à coûts maîtrisés. En effet, les modèles économiques plus souples et les usages plus divers des opérateurs ESS permettent d’intégrer dans les stratégies foncières un nombre considérable d’ensembles immobiliers vacants : bâtiments agricoles, religieux, équipements publics et de petites industries…

Enjeux financiers

S’agissant de biens appartenant à des institutions publiques, parapubliques ou privées, il est judicieux de mobiliser (par cession ou bail emphytéotique) des biens atypiques afin d’en confier la rénovation, la gestion, voire la valorisation à des acteurs atypiques. Ces biens sont souvent sans valeur comptable, puisqu’amortis depuis de longues années, voire sans valeur commerciale puisque les opérateurs traditionnels (bailleurs et promoteurs) ne peuvent s’en saisir : territoire en déprise, division foncière limitée, contraintes techniques (patrimoniale, ERP, accessibilité…).

Pour mener à bien ces projets, les associations et entrepreneurs solidaires s’appuient généralement sur des montages économiques de projets hybrides au travers de la mobilisation de financements hors du champ de l’urbanisme traditionnel : médico-social, financements à l’innovation, mécénat, fondation… Pour une association, au lieu de chercher à acquérir chèrement un ensemble immobilier consensuel et recherché, il conviendrait, à l’inverse, d’animer une ingénierie foncière intelligente consistant à identifier les espaces vacants hors marché. Orientée en faveur de l’habitat inclusif, c’est l’objet de la foncière Novoloco en phase d’émergence dans les Hauts-de-France.

Enjeux urbains

Associations, sociétés coopératives et participatives (Scop), agrées Esus, sont autant de statuts qui garantissent une absence de spéculation et une gouvernance transparente. Ces statuts entrepreneuriaux n’excluent pas pour autant une gestion saine et sécurisée de ces actifs immobiliers afin d’en flécher les usages vers des projets innovants ou d’intérêt général. Ainsi, en sortant du strict cadre de la seule rentabilité économique, il devient possible de juger de l’impact d’un projet immobilier ou foncier à l’aune de ses impacts écologiques et citoyens.

Loin d’opposer différents types d’acteurs, il faudrait au contraire prôner leur complémentarité et leur convergence. Dans un contexte de raréfaction foncière, dès lors qu’une collectivité, un bailleur ou un promoteur se saisissent d’un site complexe, il convient d’enrichir les usages pour construire des programmes plus conformes aux attentes locales : logements partagés, tiers-lieux, équipements communs afin que chacun trouve le site adapté à son modèle économique… En secteur tendu, ces actions opérationnelles permettent de valoriser les éléments patrimoniaux, limiter les divisions ou les démolitions dommageables. C’est, à l’inverse, un levier de croissance dans un secteur en déprise sur des unités foncières opportunément positionnées.

Enjeux sociétaux

Si l’objectif de mixité peut être globalement perçu comme une contrainte sur un îlot, il constitue l’opportunité première des projets de l’ESS. En effet, les multiplicités d’usages contribuent à renforcer la convivialité et l’attractivité d’un site. Les expériences conduites dans le cadre des urbanismes tactiques et temporaires permettent ainsi de prototyper des dispositifs plus pérennes et économiquement stabilisés. Plateau urbain en est un parfait exemple. De plus, il s’avère que les acteurs locaux sont les plus à même de se mobiliser pour solutionner les problématiques foncières des collectivités. Leur capacité à structurer les expertises avec les habitants et les usagers participent à la (re)construction d’actions citoyennes, pour passer d’une démocratie participative idéelle à une démocratie active et effective. Les citoyens, les associations, les corps intermédiaires ont ainsi la possibilité d’agir localement pour la cité. Nombre de foncières solidaires se créent en ce sens sur le territoire.

Les initiatives se multiplient grâce à une réglementation plus ouverte à l’innovation, des collectivités et des opérateurs curieux de ces expérimentations. L’ESS a également développé ces dernières années de solides expertises et outils opérationnels, à l’instar des foncières solidaires. Les Organismes fonciers solidaires, comme à Lille, permettent de dissocier la propriété du foncier de l’emprise bâti pour lutter contre la spéculation foncière.  

À travers ces expérimentations, visant à replacer l’habitant et l’usager au centre des projets, les acteurs de l’ESS ont acquis une légitimité à se positionner sur le foncier des collectivités ou les fonciers atypiques hors marchés. L’ESS doit investir durablement le champ de l’urbanisme et de l’immobilier, pour constituer désormais un vecteur de développement local à part entière et venir prendre la place qui est la sienne : le sur-mesure, la proximité, l’efficience sociétale.

Les opérateurs publics et privés pourraient mieux appréhender ces changements structurels et ne pas considérer l’ESS comme la cinquième roue du projet urbain. En contrepartie, les acteurs de l’innovation sociale ont le devoir de renforcer leurs compétences en matière de projets urbains. Ils doivent prendre conscience des rôles qu’ils auront à jouer à court terme dans un urbanisme toujours plus complexe dans un contexte de raréfaction foncière et de tension économique, voire de défiance citoyenne.