Confrontés à un environnement de taux historiquement bas, de quelles alternatives disposent les fonds de retraites et autres investisseurs institutionnels pour respecter leurs engagements de long terme et assurer des revenus stables à des millions de retraités ?
Par leur impact négatif sur l’économie et les marchés financiers internationaux, la guerre commerciale Chine/États-Unis puis l’épidémie de Covid-19 ont exacerbé la trajectoire baissière des taux sur les marchés obligataires, déjà négatifs ou proche de zéro avant la crise. Au sein de cet environnement macroéconomique fragile, les rendements des obligations investment grade sont et resteront très faibles, conduisant certains investisseurs à considérer que les obligations, valeurs refuges traditionnelles, sont devenues une classe d’actifs moribonde. À titre d’exemple, les rendements des obligations souveraines françaises sont actuellement à un plus bas historique de -0,12%[1].
Le résidentiel européen sortira encore plus fort de la pandémie
Dans cet environnement d’investissement complexe, le résidentiel collectif européen a enregistré une solide performance malgré les multiples vagues épidémiques et bénéficie de fondamentaux solides. En Europe continentale, les loyers représentent toujours une part relativement faible des salaires et, par conséquent, demeurent abordables. En parallèle, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements abordables et de qualité ne cesse de s’accroître. Rien qu’en France, seuls 313 000 logements ont été construits en 2020 alors que le pays en nécessite près de 500 000 chaque année afin de répondre à la demande croissante[2]. Enfin, le résidentiel résiste mieux en Europe que dans d’autres zones géographiques, comme par exemple aux États-Unis. En effet, les politiques gouvernementales d’aide aux entreprises ont atténué l’impact de la pandémie sur les principaux marchés du travail européens, permettant aux ménages européens de continuer à payer leurs loyers. En moyenne en 2020, la collecte des loyers était de 10 à 15 % supérieure en Europe comparée aux États-Unis.
Le résidentiel européen est un excellent substitut aux bonds
Ainsi, grâce à leurs cash-flows ininterrompus et une meilleure préservation de la valeur du capital, les portefeuilles résidentiels européens diversifiés constituent un excellent substitut aux obligations. Selon les économistes de Patrizia, ils offrent une prime de 250 à 300 points de base par rapport au rendement moyen des obligations d’État à dix ans. Si l’on considère le marché immobilier dans sa globalité, la croissance du revenu net d’exploitation (NOI) du secteur résidentiel est restée très stable par rapport à celles des bureaux, des commerces et même de la logistique, pourtant la classe d’actifs actuellement la plus plébiscitée. De surcroît, le rendement total des actifs résidentiels européens soutient favorablement la comparaison avec celui des obligations d’État : ils affichent une surperformance quelle que soit la période et font surtout preuve d’une stabilité remarquable tout en présentant encore moins d’inconvénients que les obligations.
Aujourd’hui, un euro sur quatre investi dans l’immobilier européen est alloué au secteur résidentiel. Ce dernier est devenu, au cours des dix dernières années, une classe d’actifs reconnue et liquide. L’Allemagne, le Royaume-Uni, les pays nordiques, le Benelux et la France sont en tête des investissements tandis que l’Europe du Sud et les pays de l’Europe centrale et orientale rattrapent rapidement leur retard.
De nombreuses opportunités d’investissement à étudier localement
Il existe des opportunités d’investissement adaptées à des profils de risque et à des horizons d’investissement variés. Une exposition à différentes stratégies (Vefa, conversions, immeubles existants), sous-secteurs (résidentiel classique, résidences gérées, coliving) et une réelle diversification géographique (Grand Paris et top 10 des villes régionales) sont également possibles.
Les institutionnels doivent cependant garder en tête que le résidentiel est peut-être le plus « local » de tous les actifs immobiliers. Les réglementations relatives aux implantations et les dynamiques de marché sont également des facteurs essentiels à prendre en compte dans les décisions d’investissement. En ce sens, il est indispensable pour les investisseurs de travailler avec des équipes locales fortement investies sur le marché. C’est à ces conditions que l’investisseur sera en mesure de récolter les bénéfices à long terme d’une classe d’actifs particulièrement attrayante pour ses clients : les millions de retraités auxquels ils doivent offrir des revenus stables.
[1] https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-indicatifs-des-bons-du-tresor-et-oat
[2] https://fr.statista.com/statistiques/1035000/nombre-logements-construits-france-type-usage/
