Le télétravail auquel des millions d’Européens ont été contraints pendant la pandémie de Covid-19 a relancé le débat sur l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée. Cette approche plus souple du travail à domicile a modifié à la fois les besoins des consommateurs et le timing de certaines décisions. Si nous assistons à un changement durable des modes et lieux de vie, quels aspects les investisseurs doivent-ils désormais prendre en compte pour une stratégie d’investissement réussie dans le secteur de l’habitat ?
Les locataires vieillissent
Les prix exorbitants des logements restent dissuasifs pour les jeunes générations désireuses de devenir propriétaires. En clair, on ne construit pas assez de logements. La faiblesse record des taux d’intérêt n’aide guère les primo-accédants alors que l’on continue de leur réclamer un apport de 20 % pour rendre les remboursements abordables. Outre le poids supplémentaire des coûts d’achat, les obstacles à l’accession à la propriété sont de plus en plus prohibitifs.
Si l’accession à la propriété reste une aspiration pour beaucoup, de nombreux Européens sont également heureux de rester locataires plus longtemps, surtout si cela correspond davantage à leur style de vie. Il n’est pas tellement surprenant que les populations urbaines préfèrent habiter un appartement bien desservi, géré par des professionnels et doté d’équipements modernes, que de devenir propriétaires d’une « cage à lapins » au dernier étage sans ascenseur.
La population urbaine rajeunit
Les tendances démographiques l’illustrent clairement. L’analyse des capitales européennes révèle que les centres-villes sont « jeunes » et ne font que rajeunir. Les 5e et 11e arrondissements de Paris sont les plus populaires auprès des étudiants et des jeunes professionnels en raison d’une offre culturelle, universitaire et de travail plus importante. Ceux qui migrent vers les banlieues sont remplacés par de nouvelles générations et de nouveaux travailleurs, animés par des priorités différentes. À cet égard, les villes se rajeunissent sans cesse et conserveront leur attrait, même après la pandémie.
Les banlieues proches, de plus en plus populaires
Malgré la hausse des prix de l’immobilier, les revenus disponibles n’ont que peu augmenté depuis la crise de 2008. Obtenir plus d’espace pour moins cher est de plus en plus difficile pour ceux qui ne souhaitent pas déménager. Pour ceux qui sont disposés à le faire, le locataire moyen peut économiser entre 10 et 40 % des frais de location mensuels s’il est prêt à accepter 30 minutes de trajet supplémentaires. Il n’est donc pas surprenant que les villes autour de Paris aient vu leur population augmenter ces dix dernières années.
Services, commodités et attentes des consommateurs
Avoir accès à un espace extérieur, qu’il soit partagé ou privé, peut être déterminant dans le choix des locataires. Dans les villes à forte densité comme Paris, le fait de garantir un balcon suffisamment spacieux peut souvent compenser le manque d’espaces verts accessibles au public. Dans les banlieues, les investisseurs doivent être plus inventifs. Un jardin privé, un accès au toit ou un parc dans le cadre d’un projet plus vaste, peuvent faire la différence. Les stations de recharge pour vélos ou voitures électriques et des places de stationnement devraient également être activement intégrées dans les conceptions résidentielles.
La durabilité comme facteur influent
L’explosion du travail à domicile va de pair avec une hausse de la consommation d’électricité, de chauffage et de climatisation. La facture énergétique moyenne des ménages a déjà augmenté d’un tiers depuis le début de la pandémie de Covid-19. Ils vont inévitablement exiger une meilleure efficacité énergétique de leurs logements afin de réduire leurs coûts. Le développement durable fait partie intégrante du vocabulaire des jeunes générations et dans dix ans, c’est à ce groupe que les investisseurs devront s’adresser en priorité. Avec un objectif fixé par l’UE de 100 villes neutres en carbone d’ici 2030, le parc immobilier existant en Europe doit être rapidement modernisé.
Le secteur de l’habitat est un des grands gagnants stratégiques du début de la décennie. Des logements plus nombreux, de meilleure qualité et plus abordables, sont indispensables pour répondre aux exigences résidentielles à chaque étape du cycle de vie. Si les gouvernements sont déterminés à s’attaquer à ce problème social urgent, la pression exercée sur les dépenses publiques représente une opportunité croissante pour les institutions de combler l’écart, en stimulant l’innovation tant au niveau des produits que du service à la clientèle.
Pour bien faire les choses, il faut connaître sa base de consommateurs. L’espace de vie, qu’il soit destiné aux étudiants, aux professionnels ou aux retraités, varie d’une ville à l’autre. La bonne compréhension des schémas de transport domicile/bureau, des mouvements migratoires et de « l’expérience du logement » de la conception durable jusqu’au niveau de services, sont des aspects nécessaires dans l'élaboration d’une stratégie d’investissement dans le secteur de l’habitat.
