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Par Mathieu Descout, président, Novaxia Investissement, et Marc Villand, président-directeur général, Interconstruction

La vie en ZAN : recycler pour mieux construire

En matière de logement, le sol est un bien précieux et son artificialisation débridée va cesser. La loi Climat, votée ce printemps, vise la zéro artificialisation nette en 2050, l’étalement sans fin des métropoles va donc s’arrêter et l’on ne peut que s’en réjouir. La France a besoin de logements modernes, salubres et économes en énergie. Il est donc temps pour tous les acteurs de la promotion de prendre ensemble les initiatives nécessaires.

© Sergey Nivens / Adobe Stock

Les nouveaux défis de la promotion

L’année 2050, c’est dans moins de 30 ans. C’est dire l’ampleur du défi lancé aux promoteurs, aux autorités et aux professionnels du bâtiment. Pour les acteurs publics et privés, les contraintes réglementaires, la hausse des prix du terrain et les difficultés de financement sont déjà source de maux de tête. Mais si en plus, on ne peut plus compter sur des périmètres fonciers libres et accueillants, c’est la quadrature du cercle. Bien sûr, « bâtir la ville en ville » paraît alors une solution de bon sens : surélever, densifier, démolir et reconstruire, quel beau programme ! C’est pourtant compter sans la complexité administrative, les recours du voisinage, les surprises en matière de logistique d’un tissu urbain encombré…

Soyons concrets : si le premier objectif officiel est de diviser par deux, en dix ans, l’artificialisation des sols en France, il est temps de recourir à la seule méthode ayant fait ses preuves : le recyclage urbain. Comme l’a récemment souligné l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE), le niveau de vacance des bureaux y est passé en peu de temps de 2,5 à 4 millions de m2. Si l’on entend créer du logement, la solution est là : recycler les surfaces inutilisées, car inutilisables, et exploiter ce gisement important de bâti sans artificialiser le moindre mètre carré de surface au sol.

Le portage immobilier, une réponse à l’obsolescence des bâtiments

Parfois, au cœur des grandes métropoles ou à leurs abords immédiats, subsistent des immeubles inadaptés aux exigences actuelles et futures en matière d’économie d’énergie, mais aussi aux nouveaux modes de travail induits par la pandémie. D’autres bâtiments sont si dégradés ou d’usage si inconfortable que nul ne songe à les occuper en l’état. Enfin, des friches industrielles, commerciales ou administratives attendent un hypothétique repreneur. Le cas échéant, celui-ci entamerait un véritable chemin de croix pour franchir les obstacles administratifs, techniques et financiers qui se dresseraient inévitablement sur son chemin.

L’État met déjà en place des structures de portage immobilier, mais ce dernier se réalise également avec des acteurs privés ! Le portage consiste en l’acquisition d’actifs pour le compte d’un tiers, à qui ils seront rétrocédés selon des modalités fixées à l’avance. En l’occurrence, le portage immobilier permet de procéder à l’achat de biens avec des conditions suspensives réduites au strict minimum légal. Avec l’appui d’investisseurs conscients du fait que l’obsolescence de nombreux immeubles constitue un gisement de valeur et un moyen d’apporter une réponse à la pénurie de logements, le porteur offre ainsi aux promoteurs la possibilité de réaliser leurs projets tout en portant le risque. C’est tout l’intérêt de la copromotion, qui rend le recyclage possible en optimisant les fonds propres. La zéro artificialisation nette favorise clairement l’essor de telles opérations, montrant aux acteurs privés et aux pouvoirs publics une partie de la réponse à la pénurie du logement. Il existe déjà de nombreux exemples de réussite. Le bonus de constructibilité de 30 % d’ordre public permettra une accélération de ces recyclages.

S’associer pour créer du logement

Pour cela, il est indispensable que l’ensemble des intervenants – constructeurs, financiers, pouvoirs publics, élus – coopèrent afin d’aligner les intérêts de tous. Le recyclage urbain est l’une des méthodes pour créer les logements dont nos concitoyens et nos villes ont besoin. Il permet aussi de relancer la construction dans le respect des responsabilités environnementales – notamment de la biodiversité –, de créer et de préserver des emplois, d’embellir le cadre de vie des habitants. Les exemples de réussite sont déjà légion : souvent, comme récemment à Nanterre, la transformation d’un immeuble administratif a permis d’économiser quelque 60 % de CO2 par rapport à une démolition-reconstruction. Pour mener à bien des projets de grande ampleur, nous devons imaginer ensemble des modes de financement novateurs, faisant appel par exemple à l’épargne citoyenne. La France dispose de constructeurs et promoteurs expérimentés qui ne demandent qu’à mettre leurs compétences en action pour faire leur métier : bâtir ou transformer. Et notamment créer ces logements qui manquent à la France.

Les inégalités – sociales, territoriales, générationnelles – sont accrues par la hausse régulière du prix du logement dans les zones tendues et les différentes politiques publiques menées pour atténuer ces clivages n’ont pas abouti, ayons le courage de le reconnaître. Dans les grandes villes, et particulièrement à Paris, les classes moyennes peinent à se loger, tandis que s’intensifie l’image d’une société à deux vitesses, avec des écarts croissants entre les bien-logés et les mal-logés. D’autant plus que cela cache des disparités intergénérationnelles : les jeunes actifs ont de plus en plus de mal à acheter une habitation. La nécessité de créer du logement n’est donc plus un problème sectoriel, mais bien une priorité nationale.

Les maires et les autres élus locaux, comme le gouvernement, s’engagent globalement dans la lutte contre le changement climatique, et plus spécifiquement contre l’étalement urbain, générateur de déplacements accrus et de dépenses d’infrastructure. Il est urgent que les pouvoirs publics et tous les acteurs du marché s’associent pour saisir l’opportunité du recyclage urbain.


Mathieu Descout

Nommé en début d’année président de Novaxia Investissement, Mathieu Descout a débuté sa carrière en tant responsable du développement chez Les Nouveaux Constructeurs, Nexity Seeri et France Habitation, puis en qualité de directeur adjoint du développement chez Bécarré. Après avoir rejoint le groupe Novaxia en 2014, il devient directeur du développement, est ensuite promu directeur général de Novaxia Développement, puis directeur général, et enfin président de Novaxia Investissement.

Marc Villand

L’actuel président d’Interconstruction, également président de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France a fait ses premières armes chez Financière Sofal. En 1986, Marc Villand entre chez Seeri où il gravira les échelons, passant de responsable de programmes à directeur chargé de l’aménagement. Il intégrera ensuite IED au poste de directeur, puis Nexity, où il sera nommé directeur général adjoint, puis directeur général. Il quittera la société en 2002 pour rejoindre le groupe Interconstruction.


Article issu du numéro 181 de Business Immo Global.

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