Lit-on dans le cours des foncières comme dans le marc de café ? On dit volontiers que la Bourse a six mois d’avance sur l’économie. Le CAC 40 semble avoir tourné la page du variant Omicron alors même que celui-ci gagne toute la planète. Alors, quelles tendances se font jour chez les foncières cotées que l’on pourrait retrouver sur le marché physique dans quelques mois ?
Une vaste étude d’UBS montre que l’immobilier coté affiche une solide performance au niveau mondial : +23 % en 2021. Une performance tirée avant tout par le marché américain où les REIT’s ont connu une progression moyenne de près de 43 % de leur cours et, dans une moindre mesure, par le marché britannique avec un joli rebond (+29 %). L’Europe continentale est un peu plus à la peine (+11,5 %). Et la France se traîne en queue de peloton, avec une hausse de 9,6 % de l’indice IEIF/Euronext SIIC France assis sur 24 valeurs. L’immobilier coté a sous-performé en 2021 face à un CAC 40 qui a touché un record absolu fin décembre et gagné près de 29 %.
Secteur par secteur, l’évolution des performances des foncières cotées renforce les convictions des investisseurs tout comme leurs interrogations. L’industriel, tiré par « l’explosion » de la demande d’entrepôts logistiques, cartonne (+50 %). Le résidentiel montre toute sa résilience (+33 %). Le commerce physique, bien que toujours sous tension avec le e-commerce, rebondit (+33,3 %). Le bureau, qui n’a pas toujours pas tranché le débat sur l’impact du télétravail, se cherche encore (+14 %).
Au-delà de ces moyennes sectorielles, ce sont surtout les différences au sein de celles-ci qui détonnent. « L'écart de valorisation entre les gagnants et les perdants est proche d'un record historique », soulignent les analystes d’UBS. On peut donc choisir le bon secteur, mais miser sur le mauvais cheval. Plus que jamais, une analyse fine du sous-jacent et le choix du bon sponsor deviennent stratégiques dans le déploiement de l’allocation des investisseurs.
Et dans cette analyse, il faudra intégrer un nouveau venu : l’inflation. L’immobilier reste-t-il une solide couverture à l’inflation, qu’elle soit transitoire ou durablement installée ? La perspective d’une remontée des taux d’intérêt réduit la prime de risque en faveur de l’immobilier, laquelle reste confortable. Surtout, l’indexation des loyers peut compenser en partie la perte de rendement en capital. UBS observe que l’immobilier coté américain est resté performant avec un niveau d’inflation compris entre 2 et 3,5 % et que cette surperformance s’estompe au-delà de 4 %.
Reste à savoir quels secteurs peuvent supporter une augmentation de loyer. Clairement, les analystes d’UBS jouent les segments dont le pouvoir de fixation des prix est robuste, « ce qui conduit à privilégier la logistique et les bureaux plutôt que le commerce de détail ».
Sauf à ce que l’inflation telle qu’on en parle aujourd’hui dans les journaux ne soit pas tout à fait celle que l’on enseigne sur les bancs de la faculté. Mais cela, c’est un autre débat.
