La sortie du livre « Les Fossoyeurs » dénonçant les méthodes du groupe Orpea est une bombe thermonucléaire qui s’abat sur le monde de la « silver economy » et dont on peut imaginer quelques retombées sur les acteurs immobiliers de ce secteur.
L’affaire est choquante à défaut d’être surprenante. Les politiques ont le beau rôle de jouer les vierges effarouchées, mais ils ne peuvent oublier la responsabilité des pouvoirs publics dans le contrôle des Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), secteur fortement régulé. Il est normal de convoquer le directeur général d’Orpea pour lui demander des comptes. Il faudrait en faire de même pour les responsables des Agences régionales de santé (ARS) concernées. On peut quand même s’étonner que les multiples signalements sur l’établissement de Neuilly-sur-Seine cités dans le livre aient pu passer entre les mailles des contrôles administratifs.
L’affaire Orpea pose la question du modèle économique des Ehpad, et plus généralement sur la monétisation de l’hébergement des personnes âgées dépendantes ou en perte d’autonomie. Le débat sur la financiarisation de l’hébergement des seniors est stérile. Les Ehpad privés à but lucratif représentent 20 % du parc en France, mais surtout 40 % des nouvelles résidences depuis 20 ans. Cette dynamique montre aussi (et surtout) que le service public (un Ehpad sur deux) n’est pas au rendez-vous d’une demande. À qui la faute ? Au directeur général d’Orpea ?
Le livre de Victor Castanet interroge sur la capacité des opérateurs à dégager une profitabilité sans passer par des stratagèmes scabreux. Si la marge se joue sur le nombre de couches, il y a réellement un problème.
Il est là, l’enjeu pour les investisseurs immobiliers qui ont accompagné ce mouvement. Tous nous rappelaient, dans notre magazine dédié à l’immobilier de santé, l’importance de l’opérateur d’éviter de les mettre en risque avec un taux d’effort trop conséquent. Ici, c’est l’opérateur qui met en risque l’investisseur.
Pour autant, on ne voit pas comment l’affaire Orpea pourrait remettre en cause les fondamentaux du marché : une demande exponentielle en raison du vieillissement de la population à laquelle l’offre actuelle est incapable de répondre. Pour construire cette offre, il faudra s’appuyer, en partie, sur l’épargne privée.
