L’année 2021 aura sans conteste été celle du virage pour la transition énergétique des logements. Le législateur, plus clairement que par le passé et de manière plus exigeante, a désigné l’immobilier résidentiel comme un fer de lance du progrès environnemental. Ce choix politique est fondé sur une réalité cruelle : responsable d’un cinquième des émissions de gaz à effet de serre, le logement est, malgré lui, un mauvais élève. Il reste que l’État n’y est pas allé de main morte : entre aujourd’hui et 2034, les logements locatifs classés dans les dernières lettres de l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE) devront être rénovés par leurs propriétaires, afin d’améliorer leurs performances environnementales et de pouvoir continuer à les louer.
Pour les propriétaires occupants, les obligations sont d’une autre nature, mais leurs conséquences ne sont pas plus légères. À partir du 1er septembre, les maisons individuelles ou les immeubles en pleine propriété énergivores ne pourront être vendus sans un audit énergétique, qui stipulera les travaux nécessaires à entreprendre. Quant aux immeubles collectifs, ils devront, dès 2023 pour les plus importants, faire l’objet d’un diagnostic et d’une programmation décennale de travaux. En outre, avec ce plan pluriannuel, les copropriétaires seront astreints à une épargne obligatoire, calculée en proportion des travaux.
Un séisme légal dont on ne se rend pas compte
Pour l’heure, ces nouvelles obligations ont mis sous les feux de la rampe une profession : le diagnostiqueur immobilier. Il faut dire, avec honnêteté, que ce corps professionnel, tout récent, car créé par l’obligation de mesure des logements de la loi Carrez de 1996, ne disposait pas de l’estime qu’il méritait. Au contraire, au gré de la multiplication des diagnostics et de l’avènement de la transparence technique des logements, il a été taxé de tous les maux. Il se retrouvait responsable de l’enchérissement des ventes et des locations, en omettant son apport à la sécurité des transactions. Aujourd’hui, le voilà arbitre de la qualité énergétique des biens, et donc de leur valeur pour près de 30 millions de logements. Rarement une responsabilité aussi forte aura pesé sur une profession aussi jeune.
Le public doit connaître le rôle des diagnostiqueurs et, en particulier de la Chambre qui les rassemble au sein de la Fnaim en août 2021. Ils furent des lanceurs d’alerte sur les anomalies du nouveau DPE auprès du gouvernement. Il était censé être plus complet, indiquant non plus seulement le classement des biens selon leur consommation, mais aussi leur potentiel d’émission de gaz à effet de serre et les correctifs techniques pour les améliorer. Ces professionnels de terrain ont vu que le moteur avait des ratés et qu’une fraction anormalement importante de logements était dégradée en passoires énergétiques. Grâce à leur intervention aux côtés des professionnels de l’immobilier, et leur négociation pied à pied avec la ministre du Logement, le DPE a été rectifié. Tous les diagnostics pour lesquels un doute subsiste peuvent être réétablis, sans frais, pour le propriétaire.
Des lettres de noblesse gagnées de haute lutte
Ces acteurs clés de la transition énergétique risquent d’être voués aux gémonies. Ils échapperont à ce destin, parce qu’ils font plus que mesurer la performance ou la contre-performance des logements ; en identifiant les faiblesses énergétiques et en proposant des solutions techniques, les diagnostiqueurs rehaussant la vertu environnementale des biens et donc leur valeur.
Il importe que les décideurs publics associent ces professionnels à la préparation et la viabilité des textes, et à la codification des exigences écologiques. Ainsi, le DPE, l’audit énergétique et le DPE collectif pour les copropriétés doivent encore gagner en fiabilité, alors que le gouvernement a dû différer de plusieurs mois leur mise en œuvre. L’émergence d’une filière structurée du diagnostic est déterminante pour répondre, massivement, efficacement et sur tout le territoire aux demandes engendrées par les nouvelles obligations. En imposant l’objectivité sur les biens immobiliers, le diagnostiqueur est un maillon essentiel de la chaîne de valeur environnementale. À ce titre, il mérite une reconnaissance institutionnelle sans réserve : la France a besoin de son regard réaliste sur le parc de logements et sur les travaux d’amélioration à y engager.
