La perspective d’une hausse des taux d’intérêt est un sujet brûlant pour les investisseurs depuis le début de l’année. L’accélération récente de l’inflation jusqu’aux plus hauts niveaux depuis plusieurs décennies aux États-Unis, en Europe et au Royaume-Uni a également placé cette question au centre des préoccupations des investisseurs du monde entier.
De plus, les États-Unis, le Royaume-Uni et l’Europe sont tous sur la voie d’une réduction de leurs programmes d’assouplissement quantitatif. Cela constitue un changement radical par rapport à l’environnement ultra-accommodant de ces dernières années.
La hausse des taux et de l’inflation est bien sûr une malédiction pour les obligations, et le début 2022 a été l’une des périodes les plus difficiles jamais enregistrées pour cette classe d’actifs. Ce contexte complique terriblement la tâche des investisseurs qui recherchent une source de revenus avec un niveau de risque relativement faible. Ces deux problèmes sont distincts, mais liés pour l’immobilier.
Comment la hausse de l’inflation impacte-t-elle la dette immobilière ?
Les actifs immobiliers sont bien positionnés vis-à-vis de l’inflation. La valeur de l’immobilier sous-jacent sert de couverture naturelle contre ce phénomène. Les baux immobiliers commerciaux sont fortement corrélés à l’inflation au fil du temps. Autrement dit, les loyers accompagnent généralement la hausse de l’inflation. La valeur de l’actif, fonction des flux de trésorerie sous-jacents qu’il génère, augmente donc avec la hausse de l’inflation et des revenus locatifs.
Qu’en est-il de la hausse des taux d’intérêt ?
La flexibilité de la dette immobilière protège contre un environnement de resserrement des taux. Le financement de la dette immobilière peut être soit à taux fixe, soit à taux variable – ce qui permet de protéger les rendements des investisseurs contre la hausse des taux.
Les taux variables offrent une marge par rapport aux taux sans risque, tels que l’Euribor en Europe, une caractéristique intéressante par rapport aux instruments obligataires qui ne procurent pas cette flexibilité dans un environnement haussier. Mais cette variabilité ne signifie pas que les emprunteurs auront plus de mal à contrôler leurs coûts. Les emprunteurs immobiliers peuvent acheter un cap (taux plafond) s’ils empruntent à taux variable. Cela protège leur position en cas de hausse durable des taux d’intérêt.
Bien entendu, pour les détenteurs de tout type de dette adossée à des actifs, la valorisation de ces actifs et l’impact potentiel des hausses de taux sur celles-ci est également une préoccupation importante. Cet impact éventuel varie considérablement d’un secteur à l’autre.
Les valorisations de l’immobilier ont augmenté au cours de ce cycle en raison de la baisse du coût de la dette. Des divergences importantes ont toutefois été constatées au cours des dix dernières années, les actifs logistiques atteignant des plus hauts historiques alors que des secteurs moins porteurs, comme l’immobilier commercial, ont connu des baisses importantes.
Comment générer du rendement malgré les mauvaises conditions
Il est important de miser sur des rendements durables, en se fondant sur des indicateurs de valorisation à long terme plutôt que sur la valorisation actuelle. Cela donne une marge de sécurité importante pour qu’en cas de baisse de la valeur sous-jacente des actifs, la performance des prêts soit maintenue.
Les investisseurs doivent aussi réfléchir aux options de positionnement à la fin du prêt et comprendre le risque de refinancement, qui coïncide souvent avec le défaut des prêts. Il faut supposer une augmentation du coût du financement par la dette de l’emprunteur lors des souscriptions.
Il faut ensuite surveiller le désendettement des transactions tout au long de la vie du prêt, soit par l’amortissement (remboursement des prêts), soit par une augmentation de la valeur de l’actif pour assurer que la situation de refinancement est attrayante pour les prêteurs. Par ailleurs, si le ratio de couverture des intérêts d’un emprunteur est relativement faible et que les taux augmentent, il est nécessaire de s’assurer que cet emprunteur pourra injecter des fonds propres supplémentaires dans l’opération.
Enfin, il est capital d’avoir toujours un coussin de fonds propres important dans ses transactions.
De plus, il faut étudier très attentivement les perspectives et le business plan de l’emprunteur. Nombre de business plans contiennent des hypothèses d’augmentation des valeurs locatives. Compte tenu de la hausse généralisée du coût de la dette, les locataires sous-jacents vont subir une hausse des coûts, et il est important de rester très prudents dans ses hypothèses.
Si l’aspect taux variable de la dette immobilière la rend très attractive pour les investisseurs, la hausse du coût de la dette aura inévitablement un impact sur tous les actifs. La prudence est donc de mise lors des souscriptions. Un examen de la stratégie de sortie des actifs en cas de hausse des taux est nécessaire afin de structurer des transactions offrant un revenu sûr sans le risque de taux d’intérêt que comportent de nombreuses alternatives obligataires.
