Les bailleurs ne sont pas responsables de la crise du Covid-19 ! Pour ceux qui en doutaient, la Cour de cassation a tranché le conflit ouvert par les commerçants qui espéraient s’affranchir du paiement des loyers pendant les périodes d’interdiction au public. Trois arrêts dans lesquels la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire estime que la force majeure ne peut être invoquée pour échapper à l’obligation de payer le loyer, que l’interdiction d’accueil du public ne peut être imputable au bailleur et que l’interdiction de recevoir du public n’est pas assimilable à une destruction temporaire des locaux loués.
Ces arrêts, présentés comme favorables aux bailleurs, sont importants, car ils fortifient le droit des contrats. Une décision inverse aurait été un microséisme pour les acteurs immobiliers, Bercy ayant chiffré à 3 Mds€ le montant des loyers et des charges immobilisés du fait des restrictions. Mais cela aurait été surtout un signe de défiance manifeste pour tous les investisseurs économiques en France.
Dans le même ordre d’idées, les bailleurs ne sont pas non plus responsables de l’inflation. Ils en sont mêmes victimes et encaissent comme nombre d’entreprises et de particuliers la flambée des prix. Il n’est pas totalement illogique de la répercuter. Que fait un industriel quand le cours du blé flambe ? Il augmente le prix du paquet de pâtes ! Par le jeu des indexations de loyers, l’investisseur immobilier fait à peu près la même chose avec ses locataires. Aussi, la volonté de certains de plafonner la hausse des loyers, de triturer les indices, voire de geler les loyers part d’un bon sentiment, mais risque d’être une fausse bonne idée.
Un gel des loyers a toujours été mortifère pour l’immobilier. Il suffit de voir comment les immeubles soumis à la loi de 48 ont traversé le temps pour comprendre que faute de ressources suffisantes, l’investisseur ne met plus un euro dans l’entretien de son immeuble. Le message serait particulièrement troublant quand, dans le même temps, on appelle à un vaste chantier de rénovation énergétique du parc immobilier.
D’autant que la remontée des taux d’intérêt pour endiguer l’inflation place les investisseurs dans une situation de stress inédite. La prime de risque s’est écrasée subitement et ne repose que sur des anticipations inflationnistes à la hausse des loyers. Un équilibre très fragile, car personne ne sait jusqu’où pourront aller les locataires. Quelque part, les investisseurs ne sont pas forcément les plus rassurés par une inflation des loyers.
