La pression est maximale pour limiter l’inflation des loyers. Les discussions autour du projet de loi sur le Pouvoir d’achat, premier grand texte du nouvel exécutif, ont donné lieu à des passes d’armes sur la question du plafonnement de la hausse. Si un accord a été trouvé autour d’une hausse maximale de 3,5 % dans le résidentiel, les propositions de caper la progression de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ont été retoquées au grand désespoir des représentants de commerçants et au grand soulagement des défenseurs des bailleurs.
Pour autant, cette pression réinterroge sur le caractère protecteur de l’immobilier face à l’inflation. Si la couverture qu’offre l’indexation des valeurs locatives est mise à mal, quels seront les impacts sur l’attractivité de l’investissement immobilier à l’heure où le moteur de la performance financière s’éteint avec la remontée des taux d’intérêt ? En d’autres termes, quelle prime de risque reste-t-il maintenant que la Banque centrale européenne (BCE) vient de remonter ses taux directeurs de 50 points de base ? Plafonner les loyers, c’est le risque d’enfoncer le plancher des valeurs.
C’est un peu le scénario mis en avant par Bloomberg dans une note sur les foncières cotées. L’agence financière s’alarme d’une chute potentielle de 30 % des valeurs des bureaux parisiens si la prime de risque se maintient en cas de hausse des taux d’intérêt. L’hypothèse retenue anticipe une hausse de 160 points de base des taux d’intérêt d’ici la fin de l’année et tient compte d’une inflation de 10 % des loyers.
Les premiers résultats semestriels des foncières cotées démentent pour l’instant ce scénario catastrophe. Exemple avec Gecina qui a revu à la hausse ses objectifs de résultats pour 2022, bénéficiant à plein de la dynamique locative sur le marché des bureaux parisiens et validant ainsi sa stratégie de centralité. La dégradation attendue du climat économique nous dira si cette prime à la centralité sera encore opérante dans les mois à venir.
Il n’en demeure pas moins que beaucoup d’interrogations transpirent des analyses qui commencent à circuler et participent à renforcer un climat d’attentisme chez les investisseurs institutionnels. La crainte d’un gel du marché de l’investissement à la rentrée est réelle tant que le « repricing » attendu par les acquéreurs ne sera pas matérialisé. Les investisseurs étant moutonniers par définition, il faudra attendre la conclusion de premières transactions significatives avant que se réenclenche une nouvelle dynamique de volume d’engagement.
Un consensus se dégage de la situation actuelle. Nous assistons à la fin d’un cycle immobilier. Une fin redoutée par les uns qui s’étaient habitués à des primes de risque confortables. Attendue par d’autres qui y voient de nouvelles opportunités.
