Trois thèmes sont à l’agenda des acteurs de l’industrie immobilière pour la rentrée. Trois thèmes que l’on résume en trois lettres. I, comme inflation. S, comme sobriété. R, pour récession.
Le premier est une découverte pour nombre d’acteurs. L’inflation, qui ne devait être que provisoire, s’est durablement installée et rebat les cartes pour les investisseurs. Le temps de l’argent gratuit est fini. Il aura duré quand même près de 15 ans. Les investisseurs vont devoir maintenant se réhabituer à des taux d’intérêt positifs, à défaut d’être conséquents, et réinterroger les primes de risque qu’offrait jusqu’à présent l’immobilier. Cette phase de réduction va inévitablement se traduire par des atermoiements entre des acquéreurs qui s’attendent à un repricing des actifs et des vendeurs qui ne veulent pas céder en dessous de la valeur d’expertise. Les premiers deals n’ont pas attendu la rentrée pour capoter.
Ayant perdu le moteur de la seule performance financière, les investisseurs pourront s’appuyer sur l’indexation des loyers qui offre (sur le papier) un formidable bouclier à l’inflation. À condition de pouvoir la répercuter sur le locataire. Aux velléités politiques et partisanes de caper les hausses d’indices, se pose la question de savoir si les locataires pourront suivre. La capacité des entreprises à encaisser des hausses de loyers déterminera la correction attendue des valeurs vénales. À ce jour, très peu d’acteurs se sont forgé une conviction claire et précise sur le sujet.
D’autant que plane au-dessus des têtes de tout le monde le spectre de la récession économique. L’économie française résiste encore au ralentissement généralisé, avec une croissance surprise de 0,5 % au 2e trimestre, quand celle des États-Unis bascule dans le rouge pour le deuxième trimestre consécutif. Les banques centrales sont sur la ligne de crête à vouloir éteindre l’incendie de l’inflation sans doucher toute perspective de croissance économique.
Ce contexte de tensions et d’incertitude économique vient s’ajouter au défi environnemental qui attend les acteurs économiques (et immobiliers). Il revient sur le devant de l’actualité à la faveur de la crise énergétique, particulièrement criante en Europe. Le gouvernement a lancé toute une série de groupes de travail autour de la sobriété énergétique, qui n’est pas sans rappeler la chasse au gaspi dans les années 1970. Derrière cette volonté de sobriété se cache une nécessité d’efficience que les entreprises appliquent (ou veulent appliquer) à leurs activités.
Dans l’immobilier, cette chasse au gaspi va se traduire par une chasse au mètre carré. Et il faudra toute l’ingéniosité des professionnels pour éviter qu’une réduction inévitable de l’empreinte immobilière se conjugue avec une forme de décroissance.
La rentrée sera chaude. Peut-être autant que l’été. Bonnes vacances !
