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Logistique : attention danger ?

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La logistique est souvent un indicateur avancé de la conjoncture économique. À en croire la dernière étude de marché du conseil Arthur Loyd, le marché de l’immobilier logistique français « marque le pas ». Clairement une inversion de tendance cet été sur le marché locatif qui accuse un recul de 14 % de la demande placée depuis le début de l’année. Le 3e trimestre signe sa plus faible performance depuis 2015, selon Didier Terrier, le directeur général d’Arthur Loyd Logistique.

Faut-il s’alarmer de cette baisse ? Il est évident que le secteur s’ajuste plus rapidement que les autres aux incertitudes actuelles et anticipe la récession économique annoncée en ajustant l’outil immobilier. L’immobilier logistique contraste avec la relative résilience des autres catégories d’actifs, tout particulièrement le bureau, mais préfigure certainement ce qu’il va arriver en 2023.

La question est de savoir si la demande est conjoncturellement ou structurellement en baisse. Les investisseurs font le pari du premier scénario et restent solides sur leurs convictions, comme en témoigne la stabilité du volume d’engagement : 3,4 Mds€ depuis le début de l’année, en progression de plus de 20 %. L’arrivée de nouveaux acteurs, en particulier américains, devrait rassurer les plus sceptiques.

Certes, l’euphorie qui s’est manifestée par une compression impressionnante des taux de capitalisation est terminée. La hausse des taux d’intérêt entraîne une correction, salutaire autant que nécessaire, des taux « prime » qui sont tombés à 3,75 %. Elle serait de 50 à 75 points de base selon les conseils et, surtout, elle n’est pas achevée.

Le relais de croissance sera la performance locative. Tous les facteurs sont réunis pour assister à un décollage des valeurs locatives. La pénurie d’offres immédiatement disponibles partout en Europe (2,3 % de vacance selon CBRE) et la rareté annoncée des fonciers restent de puissants soutiens à ce marché. À lui maintenant de passer le stress test grandeur nature pour confirmer qu’il est une classe d’actifs à part entière dans l’immobilier.

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