L’immobilier de commerce est sorti de l’apocalypse. Pour autant, est-il entré dans une nouvelle ère paradisiaque ? C’est un peu la question que les investisseurs se posaient à l’ouverture du Mapic, qui s’est tenu cette semaine à Cannes.
Le marché de l’investissement s’est montré particulièrement dynamique depuis le début de l’année, avec un volume d’engagements de 4,5 Mds€ sur les trois premiers trimestres selon les statistiques du conseil Up ! Real.Estate. Signe que les investisseurs sont de retour sur cette catégorie d’actifs dont, à l’exception de quelques spécialistes, ils s’étaient détournés faute de la comprendre et de la maîtriser.
Reste que le commerce n’est pas redevenu la martingale d’hier. Pour preuve, le marché de l’investissement s’est ralenti depuis la rentrée pour les mêmes raisons que tout le monde : attentisme des acteurs, repricing des actifs, difficulté d’accès à la dette… Le commerce souffre des mêmes interrogations que les autres classes d’actifs immobilières. Le fait de ne plus être l’exception est déjà une victoire pour les acteurs du secteur.
Rassuré sur sa pérennité, l’immobilier de commerce affronte maintenant ses défis. Et ils sont nombreux. Le premier, à très court terme, c’est la question des charges. La flambée des coûts de l’énergie inquiète tout autant les bailleurs que les locataires sur le montant de la facture finale. Faut-il baisser le chauffage et la lumière au risque de faire fuir le chaland ? Ou faut-il réviser à la baisse ses ambitions de cash-flow pour éviter la fuite des enseignes ?
Toujours à court terme, l’inflation, sur laquelle l’investisseur immobilier a toujours surfé avec une grande habileté, affole les commerçants. Côté pile, c’est du pouvoir d’achat en moins pour les clients et le risque d’arbitrages défavorables pour certains secteurs déjà mal en point – on pense en premier lieu à l’équipement de la personne. Côté face, c’est la garantie que son loyer va augmenter par le jeu de l’indexation. D’ores et déjà, les représentants des commerçants demandent de limiter la hausse de l’ILC à 3,5 % pour toutes les enseignes, et pas seulement les PME comme c’est le cas aujourd’hui.
Assurément, les discussions entre bailleurs et locataires promettent d’être animées dans les prochaines semaines. Ils auront au moins un point en commun. Plus grand monde ne s’attend à un « quoi qu’il en coûte » pour cette filière que l’exécutif n’arrive toujours pas à considérer à sa juste valeur, sur le plan économique comme sociétal.
