Cela ressemble à un avertissement. Pas sûr qu’il reste sans frais à l’avenir. Le très sérieux et très peu médiatique Comité européen du risque systémique (CERS), l’équivalent du HSCF en France, alerte sur les risques que l’immobilier d’entreprise ferait peser sur les banques.
L’immobilier d’entreprise est perçu par l’autorité européenne comme un secteur « vulnérable » en raison de la persistance de l’inflation qui pèse sur la solvabilité des locataires, mais aussi du resserrement des conditions financières qui limite les possibilités aux investisseurs de se financer ou de se refinancer. Au-delà de l’aspect conjoncturel, le CERS y ajoute des changements beaucoup plus structurels, à l’exemple de « l’impact des politiques économiques liées au climat », « des normes de construction plus strictes », du « passage au commerce électronique » ou encore des conséquences de la crise pandémique qui a « accéléré la demande de flexibilité » dans les bureaux et « généralisé les modèles de travail à distance ».
Bref, le monde immobilier a changé et le gendarme financier européen s’en est aperçu. Et comme il craint une contamination au système financier et à l’économie réelle, il appelle les autorités financières européennes et nationales à la prudence. La prudence dans la finance se traduit par des fonds propres supplémentaires ou encore la mise en place de coussin de sécurité.
L’un des indicateurs, qui fera office de juge de paix sera le fameux ratio de LTV (loan to value). La crainte est de revivre ce qui s’est passé en 2008 où la chute des valeurs avait fait exploser tous les covenants bancaires. Chat échaudé craint l’eau froide. Aussi, les résultats annuels des foncières cotées seront scrutés avec attention par les autorités prudentielles.
Pour les investisseurs, le message est assez clair. L’argent, redevenu subitement cher ces derniers mois, sera aussi rare à l’avenir. Ce n’est pas tout à fait un « credit crunch », mais cela ressemble furieusement à un « credit squeeze ». À ceux qui en doutaient encore, un nouveau cycle immobilier s’ouvre, plus favorable aux equity players ou aux opportunistes. Plus risqué aussi. Plus passionnant peut-être.
