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Quand l’immobilier teste sa « SVB » au Mipim

Le Mipim a fermé ses portes aujourd'hui © Valery Hache - AFP

Renouant avec une forte affluence, le Mipim est toujours l’occasion de prendre le pouls du marché. Un marché tétanisé par la remontée brutale des taux d’intérêt, fragilisé par les déboires de la SVB (Silicon Valley Bank) et de Credit Suisse, et quelque part rassuré par l’annonce du deal à 3 Mds€ entre Primonial Reim et Icade.

L’industrie immobilière est donc venue à Cannes tester sa « SVB ». Sa Solidité. Sa capacité de préserver la Valeur, à défaut de la créer. Sa faculté de basculer dans une économie Bas carbone. Trois thèmes qui ont parcouru les allées et les plages toute la semaine du salon.

La pierre, c’est du solide. Sur le papier, la classe d’actifs, peu volatile par essence, retrouve ses vertus de protection contre une inflation durablement installée. Reste à savoir si l’argument va toujours rassurer les épargnants qui lisent, jour après jour, que c’est la fin de la martingale.

Car l’immobilier ne va échapper à la vérité des valeurs. En France, le concept du « pas vendu, pas perdu » a la dent dure, mais une certaine résignation s’est manifestée chez les investisseurs dans les couloirs du Mipim. Oui, toutes les catégories d’actifs vont corriger, à une plus ou moins grande échelle. Comme le résume parfaitement Daniel While, le directeur Recherche & Stratégie chez Primonial REIM, le monde immobilier « d’après la sortie des taux bas » doit se préparer « d’ores et déjà » à des rendements plus élevés, des différences plus nettes entre actifs neufs et secondaires, et des allocations plus équilibrées entre actifs cycliques (bureau, commerce, hôtellerie) et acycliques (résidentiel, santé). Une analyse qui explique sûrement le mouvement de Primonial REIM sur la foncière Santé d’Icade.

Toujours sur pause, le marché de l’investissement va se dégeler à mesure que les valeurs vont fondre. Mais ce repricing ne va pas suffire. Car le vrai juge de paix des valeurs sera la capacité d’un actif de se projeter dans un monde post-carbone et de répondre à l’évolution des usages. D’ores et déjà, les investisseurs savent que certains de leurs immeubles en voie d’obsolescence aujourd’hui seront des friches demain. Faute de reconversion, ils constituent au mieux un foncier d’avenir pour des promoteurs, au pire, une provision à faire passer auprès des investisseurs finaux. La stratégie actuelle du « pas vendu, pas perdu » trouve alors un autre écho.

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