Amazon éternue, et c’est toute la filière qui s’enrhume ? Le pure player du e-commerce donne généralement le ton sur la filière logistique et, par capillarité, sur le marché de l’immobilier logistique. Or, aujourd’hui, la firme de Jeff Bezos licencie, et pas mal de ses projets taille patron restent dans les cartons. Sans vouloir faire de raccourci, 2022 restera comme une année en retrait sur le front du take-up sur quasiment tous les marchés. Incontestablement, la demande des utilisateurs s’est repliée en 2022 et il devrait en être de même en 2023. Quoi de plus logique pour une activité directement corrélée à l’activité économique. Notre panel – qui a scruté le patrimoine et les intentions d’une trentaine d’investisseurs – est sans appel : ils ne sont, en 2023, que 41 % des répondants à anticiper une croissance de la demande exprimée d’entrepôts logistiques. L’an passé, ils étaient… 92 %. Pire encore, seuls 17 % de nos sondés s’attendent à une croissance de la demande exprimée. Là aussi, c’est la déception, voire le désenchantement. Ils étaient… 96 % un an plus tôt. Un autre monde…
Dans ces conditions de marché pour le moins dégradées, l’appétit des investisseurs (principalement nord-américains et français) pour cette authentique classe d’actifs ne se dément pas. Tous s’accordent pour reconnaître au produit logistique bien des vertus : des fondamentaux sains, des sous-jacents solides, des conditions de marché raisonnées avec une demande sur le long terme dynamique, une vacance très faible, un développement du neuf contenu et une croissance des valeurs locatives programmées pour les années qui viennent. Le coup de frein sur l’investissement dans l’immobilier logistique hexagonal n’est que passager. Le repricing observé est plus la conséquence des difficultés de refinancement et de la remontée des taux d’intérêt que d’un désintérêt manifeste pour cette classe d’actifs essentielle – le Covid l’aura démontré à ceux qui en doutaient encore. Et les spécialistes de l’immobilier logistique ne sont pas plus inquiets que cela à moyen terme.
Le second semestre devrait donc permettre de rassurer tout le monde : investisseurs comme utilisateurs. Pour preuve : quelques portefeuilles XXL continuent de circuler sur le marché et d’attiser les convoitises, même si l’optimisme des investisseurs est quelque peu entamé. À telle enseigne que certains d’entre eux – une poignée en réalité – s’autorisent à regarder en dehors de leurs frontières dans deux directions majeures : la logistique urbaine, qui se cherche encore une définition, et la logistique industrielle, j’entends, tous ces sites qui hier abritaient des chaînes de production et qui demain muteront en logements, bureaux, quartiers ou… logistique. Cette classe d’actifs n’en finit décidément pas d’affronter la concurrence.
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Édito issu du Hors-Série Logistique 2023
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