L’immobilier est une histoire de temps long. Son inertie, plus que sa résilience, explique souvent pourquoi il tarde à réagir aux soubresauts économiques et financiers. Le marché entre de plain-pied, parfois douloureusement, dans une phase de correction qui est avant tout la conséquence du resserrement monétaire affectant un secteur structurellement très endetté en raison de son intensité capitalistique. Faut-il pour autant jeter l’eau du bain avec le bébé dans ce nouveau cycle où l’on a décidé que l’argent avait (enfin) un prix ?
Le marché charrie ses mauvaises nouvelles, mais aussi quelques autres rassurantes. La première d’entre elles nous informe que les liquidités sont encore présentes. L’an passé, 246 Mds€ ont été levés dans le monde pour investir dans l’immobilier, rapporte l’Inrev. Peu ou prou l’équivalent de 2021. Et ceux qui doutaient encore de l’attractivité du secteur pourront se rassurer en voyant que Blackstone a levé le plus gros fonds immobilier de son histoire, à plus de 30 Mds$. Le même gestionnaire d’actifs qui cherche à freiner les demandes de retrait sur son véhicule BREIT ouvert au grand public.
En France, les sociétés de gestion de portefeuille ont réussi à collecter 2,8 Mds€ sur les fonds immobiliers grand public au 1er trimestre 2023, dont 2,4 Mds€ pour les seules SCPI. Certes, c’est en repli de 10 % d’une année à l’autre, mais l’attrait reste fort alors que les SCPI découvrent de nouveaux concurrents dans la quête de rendement de l’épargnant.
Mais le plus important n’est peut-être pas tant de se rassurer sur la pérennité de l’immobilier que de savoir sur quel immobilier parient les investisseurs. Blackstone, une fois de plus, donne le ton. À peine 20 % des capitaux de son nouveau mégafonds seront alloués au bureau et au commerce. Le reste sera dédié à la logistique, au logement, au Life Science et aux data centers.
Là où l’on peut s’inquiéter, c’est qu’en France les SCPI collectent encore massivement sur le bureau. Seulement 2 % de la collecte est fléchée sur le résidentiel alors que l’on sait pertinemment que l’offre y est structurellement déficitaire au regard de la demande sur les deux prochaines décennies.
L’immobilier est une question de timing. Il serait peut-être temps de profiter de la « poudre sèche » des investisseurs institutionnels pour relancer la production de logements nouveaux. Qu’on les construise ou qu’on les rénove. D’un côté, on répond à un besoin primaire. De l’autre, on propose un complément de retraite. Pourquoi le réserver à une famille du Wyoming et la refuser à celle de la Creuse ?
Il paraît que les crises sont source d’opportunités. En voilà une.
