Le foncier peut-il être une marchandise comme les autres ? La question n’est pas totalement anodine quand on constate que les tensions que traverse la chaîne immobilière commencent toujours en amont par le coût exponentiel des terrains. Maintenant qu’une sortie par un prix toujours plus haut n’est plus possible depuis la remontée brutale des taux d’intérêt, il faut réinterroger toute la chaîne de valeur. Et commencer par le commencement.
Les promoteurs ont toujours été aux premiers rangs sur la question de valorisation du foncier, à la fois pyromanes quand il s’agit de surenchérir pour obtenir le projet et pompiers pour alerter sur certaines dérives d’aménageurs publics, de collectivités locales ou de grands propriétaires publics privilégiant systématiquement le mieux-disant. Alain Dinin en son temps (c’était avant le Covid-19) avait déjà tiré le signal d’alarme, proposant de rendre transparents les prix de cession du foncier et les prix de sortie des programmes avec l’espoir que cette transparence puisse faire baisser les prix.
Les groupes de travail du CNR Logement ont repris le combat contre la flambée du foncier, agitant le spectre de l’encadrement des prix. L’idée fait son chemin. Grand Paris Aménagement s’est engagé l’an passé à céder ses fonciers à prix fixes. Pour autant, l’encadrement des prix reste un coup de canif au droit de la propriété. Si le foncier de demain est le bâti d’aujourd’hui (ZAN oblige), on imagine les difficultés à mettre en œuvre une réelle politique de régulation des prix.
Dès lors, il faut s’interroger sur la méthode de valorisation. Et c’est un grand propriétaire public qui met les pieds dans le plat en proposant de donner de la valeur à ce qui semble de ne pas en avoir. La SNCF, qui dispose de 30 000 ha de foncier, pousse l’idée de privilégier les critères environnementaux et sociaux plutôt que celui de la constructibilité pour valoriser un terrain. Plus d’espaces naturels au cœur des zones tendues. Plus de densité en périphérie, tout particulièrement autour des nœuds de transports publics. Contre-intuitif, mais loin d’être stupide. Il s’agit ici d’inverser la proposition de valeur et non de l’éradiquer. La pertinence du modèle repose toujours sur la notion de création de valeur.
Le principal défi sera de mieux la répartir, de la collectiviser pour éviter les effets d’aubaine, sans la confisquer au profit d’un État par nature dispendieux. N’oublions pas la loi de Wagner qui veut que la part des dépenses publiques dans le PIB est une fonction croissante de l’amélioration du niveau de vie.
