Le marché immobilier reste suspendu à l’évolution des taux d’intérêt. Et sans surprise, Christine Lagarde a douché les quelques espoirs d’une pause de la hausse en augmentant de 25 points de base ses taux directeurs, les portant à un niveau jamais atteint depuis 22 ans ! Et la présidente de la Banque centrale européenne (BCE) de prévenir que le chemin n’est pas terminé. La route est droite, mais la pente est forte.
Tous les indicateurs convergent vers une année de césure pour les investisseurs. Le dernier baromètre MSCI/BPCE Solutions immobilières révèle qu’une majorité d’entre eux envisagent de réduire leur allocation à l’immobilier en 2023 au profit des actions et des obligations. Le resserrement des conditions de financement – doublé de l’augmentation brutale du coût – coupe les ailes des acteurs dopés à l’effet de levier. L’écart sur les prix entre les prétentions des vendeurs et les intentions des acheteurs contribue à geler un marché en attente d’un réajustement des valeurs… Lesquelles attendent la concrétisation de transactions.
Invitée la semaine dernière à un point marché de Colliers, Nathalie Palladitcheff, la présidente d’Ivanhoé Cambridge, a résumé en une phrase le sentiment des investisseurs : « Je préfère acheter un peu trop tard qu’un peu trop tôt. ». Dans les projections, cela se traduira par un volume d’investissement de l’ordre de 17 Mds€ cette année. Le rebond, ou le retour à la normale, s’effectuera une fois la trajectoire des taux d’intérêt stabilisée. Dès le dernier trimestre 2023 pour les plus optimistes, courant 2024 pour le consensus.
« Mais je veux surtout acheter un peu autre chose que du bureau qui m’a si bien nourri ces deux dernières décennies. ». À l’exception notable de Paris, l’essentiel de la création de valeur s’est réalisé par un assouplissement des taux d’intérêt, rappelait Ludovic Delaisse, directeur général de Colliers France. La fenêtre de l’argent gratuit étant désormais fermée, le marché va basculer dans une logique qualitative plus que quantitative. Aidée aussi par des entreprises qui réduisent de 20 à 30 % leurs besoins de mètres carrés sous l’impulsion du télétravail et du flex office, et surtout du constat (amer) d’un taux d’occupation effectif des immeubles ridicule au regard du budget consacré. Une nouvelle donne du marché tertiaire qui va recalibrer la demande placée autour des 1,7 million de m2 en 2023. Et là, pas de rebond à attendre dans les années à venir.
Dans ce nouveau contexte, le surdimensionnement du parc tertiaire francilien constitue un formidable challenge pour les investisseurs qui doivent améliorer sensiblement la qualité de leurs actifs pour être en phase avec la demande des utilisateurs. En même temps, il est un foncier d’avenir à l’heure où l’urgence climatique commande de reconvertir plutôt que de construire.
