Combien de fois avons-nous enterré l’immobilier de commerce ? La martingale du début des années 2000 s’est transformée en cauchemar ces derniers temps. Fin de l’hypermarché, mort du centre commercial, rejet des parcs d’activités commerciales, attrition des rues commerçantes… Le Covid-19 aurait dû sonner le glas du commerce physique au profit du e-commerce, de ses étals toujours plus achalandés que n’importe quel magasin, de son ouverture permanente, de sa livraison à toute heure et à bas prix.
Mais voilà, le commerce physique a la peau dure. Le centre commercial fait son aggiornamento, se désintoxiquant progressivement des enseignes d’équipement de la personne, jadis si pourvoyeuses de généreux cash-flows et aujourd’hui au bord de l’asphyxie financière. Le retail park a su surfer sur la dégradation des conditions économiques, en partie à grâce ses loyers modérés.
Aujourd’hui, c’est le high street qui prend sa revanche après des restrictions multiples et retrouve une dynamique locative qui se traduit par une baisse généralisée de la vacance. Modeste à l’échelle nationale, à un peu plus de 9 % selon Codata, plus marquée en Île-de-France où elle tombe à 6,8 %. La nature ayant horreur du vide, les difficultés croissantes des enseignes de la mode sont compensées par l’arrivée de nouveaux concepts. À Paris, près d’une quarantaine de nouvelles marques étrangères devrait s’installer cette année. Le marché est également tiré par le luxe. Depuis la sortie du Covid, on recense plus d’une trentaine de nouvelles implantations chaque année.
Certes, les loyers moyens n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant la crise sanitaire dans la capitale, à l’exemple des Champs-Élysées qui se traitent encore avec un discount de 18 %. Pour autant, cette résilience du commerce physique a de quoi rassurer des investisseurs qui n’ont jamais totalement abandonné cette classe d’actifs, quand bien même ils en avaient corrigé les valeurs bien avant le changement de paradigme des taux d’intérêt.
Oubliée la martingale des années fastes. Oubliée aussi l’apocalypse qui avait affolé nombre de spécialistes. Le commerce physique ne meurt jamais, ses murs non plus.
Edito issu du Business Immo Global 197.
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