La Covid-19 devait tout changer. Dans les faits, c’est la FED qui dessine le monde d’après pour l’industrie immobilière. Ce monde où les valeurs des actifs ne pourront plus être artificiellement gonflées par l’excès de liquidités. L’argent a désormais un prix qui, en Europe, prend 25 points de base à chaque sortie de Christine Lagarde, la présidente de la Banque centrale européenne (BCE). La réunion de Jackson Hole, celle qui rassemble tous les banquiers centraux du 24 au 26 août prochains, sera peut-être l’événement le plus scruté par les investisseurs.
Ce jour d’après, celui où la courbe des taux d’intérêt aura atteint un plateau ou un plancher, où sa trajectoire sera stabilisée à défaut d’être prédictible, ce jour d’après, donc, sera celui du sous-jacent. De l’immeuble. Qu’est-ce qu’un bon immeuble au fond ?
« L’immeuble intelligent, c’est celui qui est plein », disait un ancien patron de conseil immobilier. Alors, pour le remplir, il faut s’assurer d’abord de sa localisation. Dans le bureau, la centralité prime aujourd’hui, et se reflète dans l’impressionnant écart de valorisation et de performance entre le quartier central des affaires parisien et la première couronne. Pour ceux qui ne peuvent ou ne veulent se payer ce luxe, centralité devra rimer avec accessibilité. Et pas sûr qu’un métro, si express soit-il, suffise. Tout l’enjeu des bailleurs est d’amener un maximum d’aménités autour et dans l’immeuble.
L’autre grande crainte des investisseurs immobiliers, c’est la demande de flexibilité des entreprises. L’immobilier est une industrie mangeuse de capitaux et de temps. Sur ce dernier point, cela est compensé jusqu’à présent par des engagements longs. L’incertitude des entreprises sur leur besoin de bureaux explique aujourd’hui en grande partie l’apathie de la demande. Elle ne pourra se débloquer qu’à la condition de basculer dans des baux courts.
Plus de flexibilité, plus de services, plus d’intensité de gestion au niveau de l’actif… Le jour d’après sera assurément celui des usages. Sur le papier, on a beaucoup écrit sur les vertus de l’hybridité, des nouveaux usages, de la mixité, de la réversibilité... Sur le terrain, il va falloir maintenant résoudre une équation à plusieurs inconnues, dont le résultat final ne peut être que la création de valeur. Sinon, les investisseurs iront voir ailleurs.
En même temps que l’on prépare le jour d’après, il faut avancer sur le monde d’après. Celui d’un modèle de société bas carbone. Ce sera l’heure de vérité pour l’industrie immobilière.
