En France, on aime brûler ce que l’on a encensé hier. Les SCPI défrayent la chronique chaque semaine, les sociétés de gestion de portefeuille allant à Canossa pour justifier aussi bien la baisse du prix des parts que son maintien.
C’est oublier un peu vite qu’hier, on vantait aux souscripteurs l’indéfectible santé du marché de l’immobilier, l’assurance de percevoir des revenus stables et réguliers, un rendement alléchant. Bref, un placement de bon père de famille qui a attiré à juste titre le chaland, faisant décoller la collecte ces dernières années. Les SCPI, que l’on avait essayé d’enterrer au lendemain de la crise des années 1990, ont pris une revanche impressionnante qui leur a permis de s’inviter à la table des grands investisseurs.
Tout n’a pas disparu du jour au lendemain. Mais quelles certitudes n’ont pas été ébranlées depuis la hausse brutale des taux d’intérêt ? Oui, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Tout le monde en est conscient, mais il aura fallu quand même que le régulateur s’émeuve de la situation pour que les gestionnaires actent dès cet été une baisse des valeurs.
Faut-il pour autant jeter le bébé avec l’eau du bain ? La SCPI est au bord de la crise de confiance. Son principal risque n’est pas tant la fluctuation des valeurs que celle de la liquidité – que les retraits massifs de certains investisseurs institutionnels ont clairement entamée. Faute d’autorégulation, il faudra certainement mieux encadrer l’entrée comme la sortie de grands investisseurs dans les véhicules. Car la cohabitation au sein d’un même fonds entre l’institutionnel et le privé est rarement au bénéfice de ce dernier. Les fonds ouverts allemands en ont fait les frais en leurs temps et l’ont réglée en organisant notamment les conditions de sortie de tout investisseur au-delà d’un certain montant. C’est ce que propose aussi l’Aspim dans l’interview que nous a accordée son président Jean-Marc Coly, avec le principe des « gates » ou encore des droits ajustables pour maîtriser la décollecte et gérer au mieux la liquidité d’un investissement qui ne l’est pas par nature.
La SCPI peut faire valoir quelques arguments. Les valeurs reculent, certes, mais tant que les cash-flows rentrent, le véhicule répond à son premier critère : un produit de rendement. Elle reste un support pour qui veut une allocation à l’immobilier en s’appuyant davantage sur l’expertise d’une équipe de gestion que sur les conseils de son beau-frère. Cela suppose aussi (et surtout) de s’intéresser au sous-jacent. Car il n’y a pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers. Et si tous sont frappés dans l’instant par le choc des taux, tous ne rebondiront pas de la même manière.
Sauf à décréter que l’immobilier ne sera plus jamais un « paradis » pour les investisseurs, il est fort à parier que la SCPI passera la crise. Peut-être pas toutes les SGP. C’est un peu le pari que font les nouveaux venus.
