C’est la pause finale. Groupons-nous et demain… Ce pourrait être un refrain entonné par l’internationale des investisseurs qui n’en peut plus de voir la courbe des taux d’intérêt grimper en flèche depuis bientôt 18 mois. Ouf, la Banque centrale européenne (BCE) a laissé ses taux inchangés après dix hausses consécutives. Le taux de facilité de dépôt est maintenu à 4 %, son plus haut historique depuis la création de l’euro. Christine Lagarde s’aligne sur la politique de Jerome Powell, le patron de la FED, qui avait laissé ses taux directeurs inchangés lors de la dernière réunion de la Réserve fédérale américaine.
Faut-il y voir un répit ? Une stabilisation bienvenue ? Le signal d’un inversement de la courbe ? La plupart des observateurs estiment que la phase de resserrement monétaire est arrivée à son terme. Certains critiquent même la décision de la BCE d’avoir remis une couche en septembre, à l’instar de Gilles Moëc, le chef économiste du groupe Axa, regrettant un dernier tour de vis alors que les signes de ralentissement économique étaient les plus avérés en zone euro. La BCE, elle, reste concentrée sur son mandat, lutter contre l’inflation, et se refuse officiellement à évoquer une stabilisation des taux, encore moins une logique de baisse. Dans les faits, on constate qu’il se passe en moyenne 18 mois entre la dernière hausse des taux directeurs et la première baisse.
Dans un scénario optimiste, les professionnels immobiliers devront donc s’armer de patience. Car, plus que le niveau des taux, c’est davantage la stabilité de ces derniers dont ils ont besoin pour fixer un nouveau cadre de valeurs.
En attendant, les investisseurs doivent organiser la liquidité de leurs actifs et celle-ci aura un prix. Les gestionnaires d’actifs sont en première ligne, faisant face à une imposante décollecte de la part des institutionnels pour la première fois au 3e trimestre sur les UC (unités de compte) et pour le 4e trimestre consécutif pour les OPCI grand public comme le rapportent les dernières statistiques de l’Aspim.
Cette liquidité passera d’abord par des décotes, contenues pour les actifs « prime », franches et parfois sanglantes pour ceux qui ne rencontrent plus la demande. On évoque des niveaux de repricing allant jusqu’à 90 % – parfois même des valeurs négatives – que l’on n’avait plus revus depuis la crise immobilière des années 1990. Ensuite, par de nouvelles stratégies mises en place. Faute de pouvoir se couper un bras, certains investisseurs se résolvent à céder les bijoux de famille.
Plus vite la courbe des taux se stabilisera, plus vite on pourra calculer le montant de la facture. Et, si les taux viennent à baisser, l’addition sera moins salée.
