C’est l’histoire d’un divorce. Celui entre l’immobilier et la croissance. La bataille qui s’ouvre aujourd’hui est de savoir qui va conserver la garde… de la valeur. Thème central du dernier colloque d’Urban Land Institute (ULI) France, qui s’est tenu ce vendredi, la valeur a été analysée sous toutes les coutures. Valeur sociale, valeur environnementale, valeur d’usage…
Mais celle que tout le monde conserve à la bouche, la priorité des priorités, reste bien évidemment la valeur vénale. Quel est ce prix auquel un bien immobilier peut être vendu sur un marché donné ? Le problème, c’est que ce marché s’est arrêté d’un coup. Le volume comme le nombre de transactions ont fondu comme neige au soleil. Faute de comparables, acheteurs et vendeurs peuvent s’attendre longtemps. Serait-ce de la responsabilité des experts qui ne prennent pas suffisamment en compte le nouvel environnement économique et financier ? Faut-il y voir un certain déni des investisseurs qui ont du mal à acter un « repricing » trop radical de leurs actifs ?
Le débat est sans fin. Il se traduit en France par un décalage entre les (très) rares transactions qui aboutissent et les valeurs d’expertise. Là où les Anglo-Saxons arrivent à être mark-to-market, les Latins que nous sommes (et quelques Saxons aussi) se singularisent par leur capacité de procrastination.
Le petit jeu consiste donc à prévoir quand les valeurs vont toucher un point bas. Aujourd’hui, le sentiment dominant des investisseurs immobiliers se rejoint sur une sortie du tunnel fin 2024. Posons la même question dans six mois et (qui sait ?), le consensus reculera la date de… six mois.
Bref, si tout le monde a une opinion, personne n’a de boule de cristal. Aussi, dans « ce monde qui change » (pour reprendre le thème du colloque ULI), il faut savoir s’accrocher à quelques fondamentaux. Alain Taravella, le président fondateur d’Altarea, les a résumés en trois mots. Un : l’emplacement, quand bien même celui-ci est mouvant. Deux : l’utilité sociale, ce qui va plus loin que l’usage. Trois : le temps. Et le temps est une notion relative, comme l’a superbement illustré l’anthropologue Sonia Lavadinho lors de sa keynote.
Le temps sera mortifère pour certains acteurs, par exemple ceux qui ont quelques échéances de financement. Il pourrait être salutaire pour d’autres. Car « nous entrons dans un cycle où les vraies valeurs et les non-valeurs vont se révéler », a souligné Alain Taravella. Un cycle qui va durer… « un temps certain ».
