Avant d’ouvrir 2024, fermons 2023. Le temps des bilans n’est pas totalement achevé, mais les premiers chiffres d’ImmoStat confirment une « annus horribilis » pour l’investissement, avec des volumes divisés par deux et une forme de résistance (plus que de résilience) du marché de bureau francilien.
Ce dernier talonne les 2 millions de m2, mais reste en deçà de cette barre, accusant un recul de 17 % par rapport à 2022. Les grandes transactions, celles de plus de 5 000 m2, ne sont pas au rendez-vous, double conséquence d’une réduction de surfaces des grands utilisateurs et d’une procrastination dans la prise de décision qui s’explique avant tout par la difficulté d’appréhender les conséquences des nouvelles formes d’organisation du travail.
Ce que l’on comprend à la lecture de ces premières statistiques, c’est qu’une nouvelle normalité s’installe dans l’univers de l’immobilier de bureau. La jauge sera moins élevée qu’auparavant, ce qui devrait se traduire par un niveau de demande placée en Île-de-France, premier poumon économique national, a minima inférieur de 10 à 15 % à la moyenne décennale qui atteignait les 2,3 millions de m2. Les plus pessimismes (ou les plus réalistes ?) évoquent davantage un take-up plus proche des 1,5/1,6 million de m2.
Ce que l’on perçoit aussi, c’est la prime à la centralité. Pour l’heure, elle se concentre dans le QCA parisien qui touche un plus bas dans le taux de vacance (2,4 %) et un plus haut dans les loyers (plus de 1 000 €/m2 dans le « prime »). En contrechamps, cela sous-entend qu’une partie du parc tertiaire francilien est clairement hors marché. Il va falloir aller au-delà du seul recensement de ces immeubles obsolètes et commencer à trouver des solutions pour les reconvertir, que l’on peut déployer à une échelle industrielle.
Ce qui peut toutefois rassurer les acteurs de l’industrie immobilière, c’est qu’en dépit du « bureau bashing » qui s’est installé dans les esprits des allocataires d’actifs, le bureau reste le premier terrain de jeu des investisseurs. Même dans un marché de l’investissement divisé par deux, le bureau représente encore les deux tiers des engagements de l’année 2023.
Quelle que soit l’évolution des taux directeurs, 2024 sera assurément l’année de vérité pour le bureau. Lequel va mourir… pour mieux ressusciter.
